Chết lâm sàng và khó... chôn
Theo dữ liệu từ Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nơi tập trung 578 doanh nghiệp và 474 nhà đầu tư bất động sản cá nhân, có tới 502 dự án chiếm 41,18% trong tổng số 1.409 dự án bất động sản tại TPHCM hiện đang tạm ngưng thi công và chưa khởi công được.
Trong đó, có đến 190 dự án bị thu hồi hoặc hủy bỏ chủ trương đầu tư hoặc hết hạn (văn bản) chủ trương đầu tư. Trong 1.219 dự án còn hiệu lực, có đến 405 dự án chưa khởi công và trong số 325 dự án đã khởi công thì có 97 dự án đã phải tạm ngưng thi công.
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản (M&A) là hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, kể cả với doanh nghiệp mạnh hay đang gặp khó khăn. Các dự án bị thu hồi, hoặc hủy bỏ, hoặc hết hạn chủ trương đầu tư, các dự án tạm ngưng thi công và chưa khởi công ở TPHCM hiện nay là nguồn hàng hóa tiềm năng cho hoạt động này.
Thế nhưng, theo các chủ đầu tư, số dự án chuyển nhượng được trong những năm qua đếm trên đầu ngón tay, do các quy định bất hợp lý và khó khăn về thủ tục.
Ví dụ đơn giản là việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng. Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 của Chính phủ quy định đây là “khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật”.
Quy định này khi áp dụng vào thực tế đã bộc lộ bất cập vì khoản tiền giải phóng mặt bằng dự án được khấu trừ rất thấp, gần như doanh nghiệp phải “mua” đất dự án hai lần (từ người dân rồi từ Nhà nước). Bởi vì, thứ nhất, doanh nghiệp đã phải trực tiếp thương lượng, thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng (thực chất là mua lại) quyền sử dụng đất theo giá thị trường. Hợp đồng giao dịch, trong đó có giá cả nhận chuyển nhượng, đều được chứng thực của UBND phường, xã, hoặc được công chứng. Trên thực tế, giá thỏa thuận nhận chuyển nhượng này cao hơn từ 4-5 lần trở lên so với giá bồi thường dự án công ích khi cơ quan nhà nước trực tiếp thực hiện.
Thứ hai, có nhiều dự án do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân, nhưng trong khu vực không có dự án do cơ quan nhà nước thực hiện để có giá đối chiếu tương ứng.
Nút thắt đối với hoạt động M&A dự án bất động sản còn nằm ở khoản 2, điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản: “Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng”.
Phát triển dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một quá trình, là một chuỗi các hoạt động đầu tư theo nhiều giai đoạn, gồm: giai đoạn bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; giai đoạn quy hoạch, thiết kế; giai đoạn lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng; giai đoạn đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch và thiết kế đã được duyệt để kinh doanh.
“Nếu cho phép doanh nghiệp được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án ngay từ sau khi đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch thì mọi chuyện dễ hơn rất nhiều. Nhà quản lý cần phải coi chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án là hoạt động bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản thay vì quản một cách công thức như vậy”, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tư nhân lớn ở TPHCM nói.
Bên cạnh đó, theo một kiến nghị của HoREA gửi cơ quan quản lý trong tháng 1-2016, tiền sử dụng đất vẫn là một gánh nặng và là ẩn số mà doanh nghiệp không thể lượng định được trước khi quyết định đầu tư dự án. Đồng thời chế định này tạo ra cơ chế xin - cho. Theo quy định của Luật Đất đai 2014, trình tự, thủ tục thẩm định, xét duyệt để ra quyết định số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp còn rất nhiêu khê và tốn rất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách của địa phương, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất và cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp. Điều này cần phải được cải cách triệt để.
Cuối cùng, chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản. “Về lâu dài, chúng tôi đề nghị bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin - cho, duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”, kiến nghị trên viết.
Những đám mây mù
Chủ tịch một tập đoàn bất động sản lớn nói: “Tất cả các nhà đầu tư bất động sản, khi đầu tư vào một dự án, đều thiếu các dữ liệu thống kê tin cậy... Mình mất tiền, mất công cạy cục xin thông tin thống kê, quy hoạch (đáng ra những thông tin này phải công khai miễn phí trên trang web của các cơ quan quản lý nhà đất) nhưng có số liệu rồi đọc đi đọc lại vẫn không có cảm giác gì, không thấy có cơ sở gì hết, thống kê này sẽ gây một tác hại lớn gọi là đầu tư mù”.
Tại một diễn đàn của các tổng giám đốc ở TPHCM gần đây, một kiến trúc sư trong lĩnh vực quy hoạch đô thị nói: “Các chuyên gia trong ngành kiến trúc, xây dựng chúng tôi chỉ cần một con số rất đơn giản là trong năm có bao nhiêu giấy phép xây dựng được cấp. Từ đó mới tính ra quy mô phát triển chung cư và nhà ở riêng lẻ. Thông tin này không bao giờ được chia sẻ, nếu muốn có phải phát công văn đi xin xỏ rất mất công. Khi xin được rồi còn phải tự ước một tỷ lệ dung sai là số nhà xây dựng không có giấy phép mà cơ quan quản lý không nắm được.
Thách thức lớn khác gây nên tình trạng mây mù trên thị trường bất động sản chính là không ai biết chính xác việc tăng dân số cơ học là bao nhiêu. Theo HoREA, đây là vấn đề rất quan trọng cần được xem xét thỏa đáng mà trước hết là tác động của quy mô dân số đến quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị và giải quyết nhà ở cho các tầng lớp nhân dân thành phố.
