Soi 'của để dành' của doanh nghiệp bất động sản nhà ở

Vinhomes, Vinaconex, Novaland... là những đơn vị có giá trị khoản người mua trả tiền trước lớn nhất trong năm qua.

Theo Thông tư 200/2014 của Bộ Tài chính, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu khi dự án đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng. Nói cách khác, doanh nghiệp là chủ đầu tư không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo tiến độ xây dựng hoặc theo số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ khi công trình chưa hoàn thành.

Tiền khách hàng trả trước hay đặt cọc mua sản phẩm sẽ được ghi vào khoản mục “người mua trả tiền trước’ trong báo cáo tài chính. Khoản này càng cao càng thể hiện khả năng bán hàng tốt, dấu hiệu tăng doanh thu và lợi nhuận trong tương lai.

Thống kê của Người Đồng Hành cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản nhà ở có hàng nghìn tỷ người mua trả tiền trước tại thời điểm cuối năm 2021. Vinhomes ( HoSE: VHM ) là đơn vị ghi nhận giá trị khoản mục này lớn nhất với 8.916 tỷ đồng, tương đương 4% tổng nguồn vốn, song giảm mạnh 67% so với đầu năm. Động lực tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận của doanh nghiệp họ "Vin" tiếp tục đến từ 3 đại dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City (Hà Nội), Vinhomes Grand Park (TP HCM).

Novaland ( HoSE: NVL ) cũng có khoản tiền người mua trả trước cao với hơn 8.305 tỷ đồng, gấp đôi so với đầu năm. Tương tự Vinhomes, con số này chỉ chiếm khoảng 4% tổng tài sản công ty. Trong năm 2021, doanh thu bán hàng được ghi nhận từ bàn giao các dự án như NovaHills Mui Ne, NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), Aqua City (Đồng Nai), NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa – Vũng Tàu), Saigon Royal, Victoria Village (TP HCM)…

Trên quỹ đất hơn 5.400 ha, Novaland hiện phát triển 3 dòng sản bất động sản chủ lực gồm đô thị, đô thị du lịch, và công nghiệp. Giai đoạn 2021-2025, Novaland dự kiến phát triển 100.000 sản phẩm; giai đoạn 2026-2030 phát triển dự án tại 30 tỉnh thành, cung cấp ra thị trường 150.000 sản phẩm. Mục tiêu của Novaland không dừng ở thị trường lân cận TP HCM, đồng bằng sông Cửu Long, các tỉnh Nam Trung Bộ, Tây Nguyên, mà trong dài hạn, sẽ vươn ra khu vực miền Bắc.

Giá trị khoản mục này của Vinaconex ( HoSE: VCG ) ở mức hơn 6.592 tỷ đồng, gấp gần 3 lần đầu năm và chiếm 21% tổng nguồn vốn. Bên cạnh xây dựng và đầu tư tài chính, bất động sản cũng được định hướng trở thành trụ cột chính trong hoạt động kinh doanh của tổng công ty. Trong năm 2021, doanh nghiệp triển khai công tác bán hàng tại nhiều dự án như khu đô thị du lịch Cát Bà Amatina (Hải Phòng), tổ hợp văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Green Diamond (93 Láng Hạ, Hà Nội), khu dân cư đô thị Vinaconex Móng Cái (Quảng Ninh), khu đô thị mới Thiên Ân (Quảng Nam)...

Hiện Vinaconex đang sở hữu quỹ đất lên tới gần 2.000 ha tại nhiều tỉnh thành trên cả nước, đơn vị đặt mục tiêu phát triển quỹ đất dự án trên 5.000 ha vào năm 2025.

Soi 'của để dành' của doanh nghiệp bất động sản nhà ở ảnh 1

Đơn vị: tỷ đồng

An Gia ( HoSE: AGG ) cũng là một cái tên đáng chú ý khi giá trị khoản người mua trả tiền trước đạt hơn 3.335 tỷ đồng và chiếm tỷ trọng cao trên tổng nguồn vốn với 26,5%. Năm qua, công ty tiến hành bàn giao khu căn hộ ven sông Sky89 với quy mô 430 căn tại quận 7 (TP HCM); đẩy nhanh tiến độ thi công dự án the Sóng (Vũng Tàu), The Standard (Bình Dương); ra mắt giỏ hàng mới dự án Westgate (Bình Chánh).

Trong năm nay, An Gia có kế hoạch tung ra thị trường dự án The Gió (quy mô 3,7 ha tại TP Thủ Đức) với hơn 3.200 sản phẩm. Ngoài ra, công ty sẽ tiến hành bán giao các dự án The Sóng với quy mô 1.600 căn hộ và khu biệt lập The Standard quy mô 374 sản phẩm nhà phố và shophouse; cũng như hoàn tất kế hoạch kinh doanh dự án Westgate.

Hiện An Gia sở hữu các dự án với diện tích sàn kinh doanh gần 912.000 m2. Trong giai đoạn 2022 - 2024, doanh nghiệp dự kiến đưa ra thị trường khoảng 11.400 sản phẩm với doanh thu khoảng 32.500 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp nằm trong nhóm người mua trả tiền trước trên nghìn tỷ đồng có thể kể đến Nam Long ( HoSE: NLG ), Đất Xanh ( HoSE: DXG ), DIC Corp ( HoSE: DIC ), Phát Đạt ( HoSE: PDR ), TTC Land ( HoSE: SCR ), hay Hà Đô ( HoSE: HDG ).

Trong đó, hệ số lượng tiền trả trước/tổng nguồn vốn của Nam Long, DIC Corp và TTC Land đều đạt hơn 10%. Năm qua, Nam Long có hơn 2.423 tỷ đồng người mua trả tiền trước, tăng 16% đầu năm. Công ty triển khai và mở bán sản phẩm cùng lúc các dự án khu đô thị như Mizuki Park, Akari City (TP HCM), Izumi City (Đồng Nai) và Southgate - Waterpoint giai đoạn 1 (Long An).

Tầm nhìn giai đoạn 2021-2023 sẽ là bước mở rộng mảng kinh doanh lõi của Nam Long từ một chủ đầu tư tập trung vào bất động sản vừa túi tiền (affordable housing) thành nhà phát triển các dự án phức hợp, đại đô thị tích hợp có quy mô hàng trăm hecta nằm tại các khu vực kinh tế trọng điểm.

Còn DIC Corp, khoản người mua trả tiền trước giảm từ 2.004 tỷ đồng xuống 1.741 tỷ đồng. Đây là khoản tiền người mua trả tiền trước tại các dự án khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Yên), khu du lịch sinh thái Đại Phước, khu dân cư Hiệp Phước (Đồng Nai), dự án căn hộ cao cấp Vũng Tàu Gateway và DIC Star Aparts Hotel Vũng Tàu.

Để tạo nguồn công việc, nguồn thu trong năm nay và các năm tiếp theo, DIC Corp cho biết đơn vị đã tổ chức động thổ và khởi công một loạt dự án trọng điểm ngay từ quý IV/2021. Một trong số đó có thể kể đến khu nhà ở Lam Hạ Center Point, khu dân cư thương mại Vị Thanh, khu phức hợp Cap Saint Jacques - giai đoạn 2, khu đô thị Bắc Vũng Tàu, khu đô thị du lịch Long Tân…

Quý I năm nay, công ty sẽ tiếp tục hoàn thành các thủ tục pháp lý để khởi công các dự án chung cư Silver (A4 - Khu Trung tâm Chí Linh, TP Vũng Tàu); điểm du lịch sinh thái và vui chơi giải trí hồ Ba Hang (huyện Ba Sao, tỉnh Hà Nam), khu phức hợp nghỉ dưỡng – sân golf DIC Star Đồng Hới (tỉnh Quảng Bình)….

Với các dự án khởi công nêu trên, DIC Corp đã chuẩn bị đầy đủ nguồn công việc từ nay đến 2025 và các năm tiếp theo. Đồng thời, doanh nghiệp cũng lên kế hoạch tham gia đấu giá, nghiên cứu đầu tư các dự án tiềm năng khác tại Bà Rịa - Vũng Tàu và các khu vực tiềm năng khác (Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hòa Bình, Quảng Trị, Phú Yên, Đồng Nai,…) để chuẩn bị nguồn công việc trong dài hạn cho tập đoàn.

TTC Land ghi nhận người mua trả trước 1.355 tỷ đồng, tăng 54% so với đầu năm. Về công tác triển khai dự án năm 2022, công ty đặt mục tiêu tiếp tục triển khai và hoàn thiện pháp lý các dự án căn hộ như Panomax River Villa, Charmington Tân Sơn Nhất, Charmington Dragonic (TP HCM) Đối với hoạt động kinh doanh, đơn vị đẩy mạnh bán hàng các sản phẩm Panomax River Villa Selavia, Jamona Heights, Jamona Luxury Home… nâng tỷ lệ lấp đầy cho thuê sàn thương mại dự án Belleza, TTC Plaza Đức Trọng.

Ở chiều ngược lại, một số công ty có giá trị thấp ở khoản mục người mua trả tiền trước và chiếm 1-2% tổng nguồn vốn. Đáng chú ý, phần người mua trả trước của Nhà Khang Điền ( HoSE: KDH ) giảm mạnh 93% về 156 tỷ đồng, tương đương 1% tổng nguồn vốn. Năm ngoái, công ty đã bắt đầu bàn giao sổ hồng cho cư dân Lovera Vista, Jamila, Safia…

Các doanh nghiệp khác cũng ghi nhận khoản người mua trả tiền thấp có thể kể đến Hải Phát ( HoSE: HPX ), Năm Bảy Bảy ( HoSE: NBB ), Cen Land ( HoSE: CRE )… Trong đó, Năm Bảy Bảy đã bàn giao nhiều dự án như khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside (TP HCM), khu biệt thự đồi Thủy Sản (Quảng Ninh), khu dân cư Sơn Tịnh (Quảng Ngãi) vào năm 2020. Còn Hải Phát và Cen Land vốn là doanh nghiệp môi giới bất động sản, Cen Land mảng đầu tư vào bất động sản thứ cấp mới chiếm tỷ trọng trên 50% từ năm 2020.

Sang năm 2021, Cen Land thực hiện hoạt động đầu tư thứ cấp mạnh mẽ nhất từ trước tới giờ với hơn 5000 tỷ đầu tư vào các dự án gồm Louis City Hoàng Mai, Hinode Royal Park, Bình Minh Garden, C – Sky View, Casamia Hội An và Trinity Tower. Theo đó, mảng đầu tư thứ cấp ghi nhận doanh thu 3.371 tỷ, tương ứng mức tăng 533% so với cùng kỳ năm 2020; lĩnh vưc môi giới đóng góp 1.439 tỷ doanh thu, tăng trưởng 40%.

Theo NDH