Ngân hàng Nhà nước chỉ ra 4 căn cứ cho việc đưa ra dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số 36/2014/TT-NHNN của mình. Cụ thể:
Thứ nhất, tại nghị quyết số 51 của Chính phủ ngày 2/7/2015, Chính phủ yêu cầu NHNN điều hành tăng trưởng gắn với bảo đảm cơ cấu tín dụng phù hợp, trong đó tập trung tín dụng vào các lĩnh vực SXKD, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ; giám sát chặt chẽ cho vay lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, dự án có thời hạn thu hồi vốn dài,…
Tại Thông báo số 251/TB-VPCP ngày 28/7/2015 của VPCP thông báo ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh về nhiệm vụ của NHNN và các bộ phải thận trọng, kiểm soát việc cho vay mới đối với lĩnh vực BĐS.
Thứ hai, những rủi ro mới có chiều hướng gia tăng trong hoạt động tín dụng ngân hàng trong năm 2015, cụ thể: Tín dụng trung, dài hạn tăng rất nhanh (29%) và chiếm tỷ trọng gần 50% tổng dư nợ tín dụng (theo chiều hướng tăng liên tục, năm 2013: +43,1%; năm 2014: +45,4%) làm gia tăng rủi ro mất cân đối kỳ hạn nguồn vốn và sử dụng vốn. Việc gia tăng đầu tư tín dụng trung, dài hạn có thể tạo áp lực lên huy động vốn trung, dài hạn cũng như mặt bằng lãi suất trên thị trường.
Thứ ba, bên cạnh việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng nhanh thì việc tăng tín dụng trung, dài hạn cho lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng khá nhanh. IMF vừa mới có cảnh báo Việt Nam về việc tập trung tín dụng cho các lĩnh vực này.
Thứ tư, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS đạt khá trong 02 năm gần đây và tiếp tục tăng (2,55 tỷ USD năm 2014 và gần 2,4 tỷ USD năm 2015).
Từ các căn cứ trên, NHNN nêu quan điểm: Xét trong bối cảnh Việt Nam, nhu cầu vốn của nền kinh tế cho đầu tư, thương mại và sản xuất kinh doanh, đặc biệt là vốn trung và dài hạn rất lớn trong khi nguồn vốn này rất hạn chế, ngay cả đối với hệ thống ngân hàng. Do đó, nguồn vốn trung, dài hạn cần phải ưu tiên sử dụng cho các mục đích an toàn, hiệu quả kinh tế nhất và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội.
“Vốn cho vay của các TCTD là vốn huy động từ tiền gửi của nhân dân và phải được phân bổ, sử dụng một cách an toàn, hiệu quả nhất chứ không phải dành riêng hay dồn vốn cho bất động sản. Nói cách khác, trách nhiệm của ngành ngân hàng là phải bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng và an toàn tiền gửi của nhân dân. Theo đó, ngân hàng không thể tự đặt mình vào trạng thái rủi ro quá mức do tập trung đầu tư vốn cho một hoặc một số ít lĩnh vực rủi ro”, cơ quan này nhấn mạnh
“Liệu chúng ta có muốn lịch sử lặp lại? Liệu chúng ta có tiếp tục đặt sự tồn vong, tiền đồ của hệ thống ngân hàng và đặt cược tiền gửi của nhân dân vào rủi ro của thị trường BĐS?”, NHNN đặt câu hỏi và nhắc lại, “Chúng ta đã có bài học đắt giá mới đây còn nguyên giá trị về tập trung cho vay động sản trong giai đoạn 2006-2010 để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư, trong đó không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay bất động sản”.
Thị trường BĐS có đang phát triển lành mạnh?
Theo NHNN, một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững cần phải có nhiều các chính sách, giải pháp hỗ trợ và quản lý của Chính phủ, Bộ, Ngành, địa phương.
“Thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Đặc biệt là không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có vốn chủ sở hữu để đầu tư BĐS”, đại diện SBV nói rõ.
Vị này nhấn mạnh vào các nguy cơ mà hệ thống của mình đang phải đối mặt khi đang bị bất động sản neo quá chăt. Rằng thứ nhất, dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản chưa từng giảm, kể cả giai đoạn khó khăn nhất, thị trường BĐS đóng băng (dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS tăng 14% năm 2012, tăng 15,4% năm 2013, tăng 19,3% năm 2014 và 26% năm 2015). Khi thị trường phục hồi, cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội để thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho cả phía ngân hàng cũng như nhà đầu tư.
Thứ hai, cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về bất động sản, điều này cho thấy tín dụng ngân hàng cho bất động sản chịu rủi ro cả từ 2 phía của thị trường BĐS - NHNN nói về nguy cơ "lửa cháy hai đầu" từ tín dụng bất động sản.
Nhấn mạnh điều này, SBV phân tích, thị trường bất động sản không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chủ yếu dựa vào vốn vay của ngân hàng, trong đó người tham gia thị trường bao gồm chủ đầu tư dự án BĐS cho đến người tiêu dùng cuối cùng, nhà đầu tư đều dựa vào vốn vay ngân hàng. Đặc biệt là không ít nhà đầu tư có năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có vốn chủ sở hữu để đầu tư BĐS.
“Xét cho cùng, đã từ lâu hoạt động ngân hàng đã gắn với thị trường BĐS và để ngân hàng bớt phụ thuộc vào nó không dễ gì và phải làm từng bước nhưng không phải không làm được. Vì vậy, nhất định phải làm vì sự phát triển an toàn, bền vững của hệ thống ngân hàng và thị trường BĐS”, vị này kết luận.
Bệ đỡ ngân hàng
Từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản, trong đó bao gồm cả chính sách tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản như triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%, tạo điều kiện cho các TCTD mở rộng tín dụng trung, dài hạn.
Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393 nghìn tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản thì tổng dư nợ của các TCTD cho lĩnh vực BĐS là 478 nghìn tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.
Bên cạnh đó, vốn tín dụng, đầu tư của hệ thống ngân hàng cho phát triển cơ sở hạ tầng cũng tăng mạnh. Trong đó, hầu hết các khoản tín dụng cho lĩnh vực bất động sản có kỳ hạn trung, dài hạn.
Hữu Vinh
