Thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện nghịch lý rõ nét: giá bán trên thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh, thậm chí xuất hiện nhiều trường hợp cắt lỗ, trong khi giá sơ cấp vẫn liên tục thiết lập mặt bằng mới.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, giá chào bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2026 đạt trung bình khoảng 116 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý I và cao hơn 27% so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, mặt bằng giá đang ngày càng bị đẩy lên cao. Đến giữa năm 2026, toàn bộ nguồn cung sơ cấp tại Hà Nội đều có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó khoảng 60% nguồn cung có giá trên 90 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2 gần như không còn hiện diện trên thị trường sơ cấp.
Diễn biến này cũng được phản ánh qua các báo cáo của CBRE và Cushman & Wakefield. CBRE ghi nhận giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội trong quý II/2026 khoảng 95 triệu đồng/m2, tiếp tục tăng so với quý trước và đạt mức cao nhất trong 4 quý gần đây.
Trong khi đó, Cushman & Wakefield đưa ra mức giá bình quân khoảng 4.659 USD/m2, tương đương gần 123 triệu đồng/m2, tăng 19% theo quý và 36% theo năm. Đơn vị này cho rằng một trong những nguyên nhân quan trọng nằm ở sự thay đổi cơ cấu nguồn cung, khi hơn 72% sản phẩm mở bán trong quý thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Bộ Xây dựng cũng ghi nhận mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại các đô thị lớn đang ở mức cao. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2, trong khi con số này tại TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.
Giữ giá niêm yết, tăng ưu đãi
Trong bối cảnh sức mua có dấu hiệu chững lại, các chủ đầu tư đang sử dụng nhiều chính sách bán hàng để hỗ trợ thanh khoản thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết.
Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, các chủ đầu tư đã linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng theo diễn biến thị trường cũng như xu hướng lựa chọn sản phẩm của khách hàng. Một trong những giải pháp phổ biến là giảm số tiền thanh toán ban đầu nhằm hạ thấp rào cản tài chính. Theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất nhằm giảm áp lực tài chính trong bối cảnh lãi suất còn ở mức cao. Thời gian hỗ trợ có thể kéo dài 24-30 tháng hoặc đến khi nhận nhà. Một số chương trình còn cam kết duy trì mức lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0%, với thời gian lên tới 3 năm.
Các chủ đầu tư cũng triển khai nhiều chính sách thanh toán linh hoạt như giãn tiến độ, thanh toán theo dòng tiền hoặc theo lương, ân hạn nợ gốc dài, thậm chí lên tới 60 tháng, nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua.
Song song với đó, chính sách chiết khấu được đa dạng hóa theo phương thức thanh toán hoặc từng nhóm khách hàng nhằm mở rộng tệp người mua và kích thích nhu cầu.
Chuyên gia Savills cho rằng việc giảm trực tiếp giá bán có thể ảnh hưởng đến giá trị thương hiệu và quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu để tạo lợi thế cạnh tranh mà vẫn giữ được mặt bằng giá.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cũng cho rằng việc nhiều doanh nghiệp đồng loạt áp dụng các chương trình ưu đãi tài chính thay vì hạ giá niêm yết phản ánh sự thay đổi trong chiến lược bán hàng của thị trường.
Theo ông Thắng, trong bối cảnh sức mua suy giảm nhưng chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao, chủ đầu tư phải cân bằng giữa mục tiêu duy trì thanh khoản và bảo vệ giá trị tài sản.
“Doanh nghiệp không dễ giảm giá bán công khai bởi điều này có thể kéo mặt bằng giá của toàn dự án đi xuống, ảnh hưởng đến quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó, đồng thời tác động đến việc định giá tài sản bảo đảm và khả năng huy động vốn trong tương lai”, ông Thắng nói.
Theo đó, các chính sách như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hay kéo dài tiến độ thanh toán được xem là giải pháp linh hoạt hơn, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua mà vẫn giữ được mức giá niêm yết.
Ông Thắng cho rằng xu hướng này cũng cho thấy ưu tiên của nhiều chủ đầu tư đã thay đổi. Nếu trước đây mục tiêu là tối đa hóa lợi nhuận thông qua tăng giá bán thì hiện nay ưu tiên hàng đầu là duy trì dòng tiền, đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ và đảm bảo kế hoạch triển khai dự án.
Điều đó đồng nghĩa các doanh nghiệp sẵn sàng chia sẻ một phần lợi nhuận với khách hàng thông qua các chính sách ưu đãi, miễn là vẫn bảo toàn được mặt bằng giá của dự án.
Chủ đầu tư đang “kẹt” giữa giá vốn, ngân hàng và kỳ vọng thị trường
Trao đổi thêm với VietTimes, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhìn nhận việc giá căn hộ thứ cấp điều chỉnh trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao có liên quan trực tiếp đến thời điểm mở bán và giá vốn của từng dự án.
Có thể chia các dự án thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là những dự án đã mở bán trước quý II/2026, trong đó có những dự án mở bán vào thời điểm giá căn hộ Hà Nội ở vùng cao.
“Những dự án đã định hình giá rồi, đã vay ngân hàng, đã bán cho khách hàng thì bây giờ rất khó giảm giá”, ông Quê nói.
Theo ông, các chủ đầu tư của nhóm này đã bỏ ra lượng vốn lớn để hình thành sản phẩm, đồng thời một phần sản phẩm đã được bán cho khách hàng. Việc giảm giá sau đó không chỉ ảnh hưởng đến doanh thu mà còn tác động đến giá trị tài sản bảo đảm, các khoản vay và quyền lợi của những người đã mua trước đó.
Bởi vậy, thay vì giảm trực tiếp giá bán, doanh nghiệp có xu hướng sử dụng các chương trình ưu đãi để hỗ trợ người mua.
Một nguyên nhân khác, theo ông Quê, là chủ đầu tư vẫn kỳ vọng thị trường có thể quay trở lại. Trong giai đoạn chưa xác định rõ xu hướng điều chỉnh kéo dài bao lâu, doanh nghiệp có xu hướng giữ giá niêm yết và sử dụng các chính sách bán hàng để hỗ trợ thanh khoản.
Tuy nhiên, ông Quê cho rằng nếu thị trường chỉ điều chỉnh trong thời gian ngắn, các chủ đầu tư có thể tiếp tục sử dụng chính sách ưu đãi để duy trì mặt bằng giá. Tuy nhiên, nếu tình trạng thanh khoản thấp kéo dài từ 6 tháng đến một năm thì những dự án đã mở bán trước đó cũng sẽ phải giảm giá. Khi ấy, chủ đầu tư sẽ phải ưu tiên thanh khoản.
Nhóm thứ hai là các dự án bắt đầu ra hàng từ quý II, đặc biệt là đầu quý III/2026. Với những dự án này, chủ đầu tư có điều kiện chủ động hơn trong việc tính toán giá bán ngay từ đầu theo diễn biến mới của thị trường.
“Những dự án mới ra hàng có thể cân đối lại chi phí đầu tư và ưu tiên thanh khoản. Nếu trước đây dự kiến ra hàng hơn 100 triệu đồng/m2 thì trong bối cảnh hiện nay có thể tính toán mức 70-80 triệu đồng/m2”, ông Quê cho biết.
Theo ông, một số dự án mới tại khu vực phía Tây Hà Nội đang được thị trường nhắc tới với mức giá thấp hơn đáng kể so với những mức giá dự kiến trước đây.
Với phân khúc thấp tầng, ông Quê cho rằng diễn biến giá cũng cần được nhìn nhận theo hai nhóm là sản phẩm chuyển nhượng và sản phẩm sơ cấp.
Đối với các sản phẩm chuyển nhượng, giá có thể giảm so với thời điểm đạt đỉnh. Tuy nhiên, nhiều trường hợp đây là hoạt động chốt lãi của những người mua từ các giai đoạn trước, thay vì cắt lỗ.
Ông dẫn trường hợp khu đô thị Him Lam Vạn Phúc trên trục Tố Hữu. Ông cho biết năm 2021, giá các căn liền kề phía trong khoảng 130-150 triệu đồng/m2, trong khi vị trí mặt ngoài khoảng 250 triệu đồng/m2.
Đến cuối năm 2025, khi giá lên cao, các căn mặt ngoài có thời điểm đạt khoảng 500-700 triệu đồng/m2, còn các căn phía trong quanh mức 300 triệu đồng/m2.
Khi thị trường đi xuống, một số chủ sở hữu bắt đầu bán ra với mức giá thấp hơn đỉnh. Tuy nhiên, theo ông Quê, với giá vốn được hình thành từ những năm trước, nhiều người vẫn đang chốt lãi.
Trong khi đó, các dự án thấp tầng mới mở bán lại không dễ giảm giá do chi phí tiền sử dụng đất ở mức cao.
“Có những dự án riêng tiền sử dụng đất đã khoảng 250 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Nếu giá bán khoảng 300 triệu đồng/m2 thì không thể giảm nhiều được, bởi còn phải cộng thêm chi phí hạ tầng và các chi phí phát triển khác”, ông Quê nói.
Chủ tịch Tập đoàn G6 dẫn trường hợp dự án thấp tầng của Nam Cường hay dự án của Taseco Land liên danh với ICON4. Với những dự án này có tiền sử dụng đất ở mức khoảng 250 triệu đồng/m2, dư địa để chủ đầu tư giảm giá bán là rất hạn chế.
Tương tự, tại một số dự án thấp tầng khác, riêng tiền sử dụng đất cũng đã chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành sản phẩm.
"Do đó, những dự án thấp tầng mới ra hàng trong năm 2026 chưa dễ giảm giá dù thị trường chuyển nhượng đã bắt đầu điều chỉnh", Chủ tịch G6 nhấn mạnh.
