Chính sách vẫn là vấn đề lớn nhất
Chia sẻ tại hội thảo "Tiêu điểm Bất động sản quý I - Xu hướng & cơ hội đầu tư quý II/2019" mới diễn ra, GS. Đặng Hùng Võ đánh giá tiềm năng đầu tư bất động sản - đặc biệt là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng - là rất lớn. Tuy nhiên, đến nay, sự phát triển của thị trường là thiếu đồng bộ, lý do cơ bản đến từ các vướng mắc về chính sách.
"Pháp luật hiện nay đang ảnh hưởng khá lớn đến thị trường bất động sản 2019. Bộ Tài nguyên và Môi trường trì hoãn sửa Luật Đất đai sang sau năm 2020. Tuy nhà ở cho người nước ngoài đã mở toang sau đạo luật năm 2014, nhưng đất ở lại không mở", ông Võ phân tích.
Vị chuyên gia nguyên là Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phân tích sâu về loại hình bất động sản nghỉ dưỡng: "Doanh nghiệp sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng muốn thay đổi chính sách để phát triển dài hơi hơn, người ta hy vọng được sửa đổi trong tương lai, chính sách này sẽ giúp mang đến sự phát triển. Hiện tại chính sách không đồng bộ, có nơi cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng như đất ở, nhưng địa phương khác lại không như vậy".
"Với những gì đã diễn ra, tại sao chúng ta không thay đổi? Cuộc sống luôn biến đổi, không chờ pháp luật" - ông Võ đặt vấn đề và tái nhấn mạnh: "Yếu tố này (chính sách pháp luật - PV) ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản 2019".
Theo đó, cơ hội cho bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng cũng có và nhất là bất động sản khu công nghiệp. "Tiềm năng về bất động sản vẫn được giữ nguyên, vì sức cầu rất lớn, quyết định cung. Cầu mang tính tiềm năng, chưa phải cầu thực tế. Vấn đề là biến tiềm năng thành giao dịch thực tế, không để tiêu cực xảy ra. Cái chúng ta cần, là thông tin bất động sản phải công khai và minh bạch. Chúng ta chưa có định lượng chính xác là phân khúc nào và loại nào…".
Quan điểm của ông Võ nhận được sự đồng tình của TS. Võ Trí Thành đồng tình. “Tôi cũng đồng ý với anh Võ, rằng xu thế chuyển dịch đầu tư đến các tỉnh, thành mới sẽ còn kéo dài. Bởi rào cản tại các đô thị lớn vẫn còn không ít."
Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh bổ sung và làm rõ: "Xu thế thứ 2, quyết định hơn đó là tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa sẽ diễn ra nhanh. Thứ 3, mỗi tỉnh đều muốn có chính sách thu hút các chất xúc tác mạnh mẽ hơn cho ngân sách cho tỉnh".
Tuy nhiên, ông Thành cũng lưu ý rủi ro chính sách. Theo đó, xu thế mới đang hình thành, làm mất tính đồng bộ, lan tỏa của các tỉnh. Hiện nay, Bộ Xây dựng đã thông qua kế hoạch xây dựng thành phố thông minh, nếu các tỉnh không tính đến quy hoạch sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư.
 |
|
Dòng vốn nước ngoài ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây.
|
Động lực M&A và dòng vốn ngoại
Thống kê quý I/2019 cho thấy xu hướng gia tăng từ nguồn lực đầu tư nước ngoài. Theo đó, dòng vốn FDI tăng trưởng rất cao, mà nổi bật trong đó là động lực đến từ các thương vụ mua bán sáp nhập dự án (M&A). Dòng vốn nước ngoài tăng trưởng nước ngoài tác động mạnh đến thị trường bất động sản.
Theo ông Nguyễn Hữu Quang - Phó Tổng Giám đốc Netland, nguồn vốn vào Việt Nam chủ yếu đến từ các quốc gia châu Á. Trong đó - không phải đến từ Trung Quốc, Hồng Kông, Singapore - mà đến từ Nhật Bản. "Các nhà đầu tư Nhật Bản đầu tư ồ ạt vào Việt Nam và đang tìm kiếm các dự án".
Nhà điều hành Netland phân tích, các nhà đầu tư nước ngoài, có các tiêu chí khác nhau: Thứ nhất, tính pháp lý rõ ràng, chấp nhận mua giá cao để có tính chắc chắn về pháp lý. Họ không muốn dòng vốn vị đọng lại. Thứ hai, dòng sản phẩm các nhà đầu tư quan tâm là bất động sản nghỉ dưỡng và chung cư đặc biệt chung cư tầm trung. Bất động sản nghỉ dưỡng vướng rào cản về công nhận thời hạn quyền sử dụng đất.
"Bên Netland đã mở Văn phòng đại diện bên Nhật, hầu hết dòng vốn đều quan tâm lên dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Năm 2018, nhà đầu tư Nhật đã đi theo các doanh nghiệp bất động sản ra nước ngoài, 90% nhà đầu tư cá nhân mua toàn bộ các sản phẩm này", ông Quang thông tin.
Về chính sách bất động sản ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, bất động sản liên quan rất nhiều đến chính sách và chịu sự tác động rất lớn của chính sách như vấn đề: quy hoạch, đất đai, vốn,...
Xu hướng phát triển của thị trường cũng gắn với xu hướng điều chỉnh chính sách Nhà nước. Nhưng có những chính sách điều chỉnh theo thị trường. Phát triển thị trường bất động sản không phải một ngành nào làm được mà phải đồng bộ. Ví như, không thể nói thị trường bất động sản phát triển mà không liên quan đến đất đai.
“Đến nay có nhiều điểm phải điều chỉnh. Có lẽ cơ quan Nhà nước đang quan sát sẽ điều chỉnh một cách tổng thể hơn. Nhưng các nhà đầu tư cũng nên nhìn nhận trên góc độ định hướng về mặt chủ trương điều chỉnh chính sách”, ông Khởi nhận định./.
