Bài toán kinh doanh nào cho khoản đầu tư 1.000 tỷ đồng tại KS Kim Liên?

Chi đậm 1.000 tỷ đồng để thế chân SCIC chi phối Khách sạn Kim Liên, cái khó của vị "đại gia" này là bài toán làm sao để khoản đầu tư sinh lời tương xứng với số tiền bỏ ra. EPS năm 2015 ước tính xấp xỉ 2.000 đồng/cổ phiếu, trong khi giá chi ra tới 274.200 đồng/cp.

KS Kim Liên nằm trên hai mặt tiền đường phù hợp với khả năng nâng cấp thành một quần thể khách sạn đầy đủ tiện nghi.

KS Kim Liên nằm trên hai mặt tiền đường phù hợp với khả năng nâng cấp thành một quần thể khách sạn đầy đủ tiện nghi.

Hơn 274.000 đồng/cổ phiếu liệu có quá cao

Phiên đấu giá cổ phần tại CTCP Du lịch Kim Liên diễn ra ngày 22/12/2015 đã xác định mức “khủng” cho lô cổ phần 52% vốn góp củaSCIC tại Du lịch Kim Liên là 1.000,125 tỷ đồng, tương đương 274.200 đồng/cổ phần.

Đây không phải là lần đầu tiên Du lịch Kim Liên khẳng định được sức hấp dẫn của mình. Năm 2007, giá trúng bình quân phiên IPO xấp xỉ 290.000 đồng/cổ phần. Có những nhà đầu tư đã trả hơn 1,9 triệu cho một cổ phần KLH. Điều này khá hợp lý khi đây là thời gian thị trường bất động sản trong "cơn sốt nóng", còn Du lịch Kim Liên nắm trong tay lợi thế tài sản khách sạn nằm trên khu đất rộng lớn.

Bài toán kinh doanh nào cho khoản đầu tư 1.000 tỷ đồng tại KS Kim Liên? ảnh 1

Khách sạn Kim Liên nhìn từ trên cao Ảnh: Zing

Khách sạn 3 sao Kim Liên gồm 9 toà nhà với 437 phòng và 5 nhà hàng nằm trên khu đất thuê 34.936 m2 tại số 5-7 đường Đào Duy Anh. Thời hạn thuê đất 50 năm kể từ năm 1993 và sẽ hết hạn 15/10/2043. Nhà nước cho thuê đất trả hàng năm. Ngoài khu đất vàng khách sạn , Du lịch Kim Liên còn đang thuê khu đất 57 Trần Phú, Ba Đình, Hà Nội, tiền thuê đất trả theo quý và sẽ hết hạn hợp đồng 1/1/2017. Được xây dựng khá lâu, tài sản cố định của Kim Liên hiện đã khấu hao gần 80%.

Sau 8 năm kể từ khi cổ phần hóa, kết quả kinh doanh của Kim Liên không có nhiều thay đổi. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2015, lãi ròng của DN này đạt gần 1,03 tỷ đồng thấp hơn lãi ròng 6 tháng đầu năm 2006 (1,44 tỷ đồng). Năm 2015, công ty dự kiến lãi 13,57 tỷ đồng. EPS cả năm xấp xỉ 2.000 đồng/cổ phiếu. Cổ tức ba năm gần đây có xu hướng giảm trong năm 2012-2014, đạt lần lượt 26%, 17%, 16%.

Mức giá trúng đưa ra là 274.200 đồng/cổ phiếu có phần “hớ” nếu so với mức giá đấu cao thứ hai (170.000 đồng/cổ phiếu). P/E cũng cao ngất ngưởng, lên tới… 137 lần. Vốn hóa thị trường của Du lịch Kim Liên theo mức giá trên xấp xỉ 1.923 tỷ đồng. Nếu rải đều trên từng mét vuông đất khách sạn thì khách sạn Kim Liên được định giá gần 55 triệu đồng/m2. Trong khi, khách sạn Sài gòn – Hà Nội tại 80 Lý Thường Kiệt đã từng được định giá ở mức 28 triệu đồng/m2 .

Rót vốn ngàn tỷ, làm gì để thu hồi vốn?

Tại phiên đấu giá, phóng viên NDH được gặp một cán bộ từng làm việc tại Khách sạn Kim Liên. Phiên IPO năm 2007, một lượng cổ phần KLH chào bán cho các CBCNV. Mua với giá ưu đãi trong khi ngoài thị trường sẵn sàng trả giá vài trăm nghìn đồng, không ít người lao động đã bán cổ phần và thu được khoản lời, được ví như “lần thứ hai được công ty cấp nhà”. Khi lựa chọn giữ lại cổ phần của công ty, vị cán bộ này thu về mỗi năm khoản cổ tức dù tỷ lệ khá cao nhưng đang giảm dần đều và “không mấy bõ bèn” nếu so với khoản hời kia, theo như chia sẻ có phần xót xa của vị cán bộ này.

Nếu không có sự thay đổi, tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào Khách sạn Kim Liên sẽ rất nhỏ. Một sự chuyển mình là điều được mong chờ để có thể khai thác được lợi thế của khu đất vàng. Và việc này có thể xảy ra khi NĐT mới với năng lực tài chính vững vàng thế chân SCIC, có khả năng chi phối, quyết định số phận của mảnh đất vàng khách sạn 3,5 ha này.

Khách sạn Kim Liên được xây dựng cách đây vài chục năm, kiến trúc kiểu cũ với mật độ xây dựng và hệ số sử dụng được đánh giá không hiệu quả. Dù không lớn về cấp hạng (3 sao) và doanh số kinh doanh, nhưng công ty lại tọa lạc trên một khu vực đất khá rộng, phù hợp với khả năng nâng cấp thành một quần thể khách sạn đầy đủ tiện nghi.

Chủ trương cải tạo khu đất khách sạn này không phải chưa từng có. Cuối năm 2014, một lãnh đạo Du lịch Kim Liên cho biết, doanh nghiệp đang kêu gọi các đối tác trong ngoài nước hợp tác đầu tư để xây dựng dự án cải tạo lại khách sạn. Quy hoạch dự án chưa được công bố. Kế hoạch cải tạo khách sạn nhiều năm chưa được thực hiện cũng một phần bởi không chắc chắn sẽ cho hiệu quả cao. Theo nhiều công ty tư vấn BĐS, đầu tư trong mảng căn hộ dịch vụ cho thuê ở thời điểm này không hẳn là phương án án ưu việt do áp lực cạnh tranh và xu hướng khách đi thuê trả giá thấp hơn.

Thêm vào đó, để có thể thực hiện dự án cải tạo khách sạn, Du lịch Kim Liên cũng phải bổ sung thêm vốn. Hiện quy mô vốn điều lệ của công ty chỉ xấp xỉ 69,6 tỷ đồng. Tổng tài sản cũng chưa tới 100 tỷ đồng. Khoản tiền 1.000 tỷ đồng mà NĐT tổ chức đưa ra chỉ là số tiền sang tay cho SCIC. Muốn triển khai dự án cải tạo, Du lịch Kim Liên cần thêm các nguồn vốn mới.

Theo một nguồn tin chia sẻ bên lề phiên đấu giá, tổ chức đứng ra đặt mức giá khủng trên là Tập đoàn Thaigroup hay còn biết tới với tên gọi trước đây là Tập đoàn Xuân Thành của ông bầu Nguyễn Đức Thụy. Mặc dù Thaigroup chưa chính thức xác nhận thông tin trên nhưng xét về tiềm lực tài chính, khả năng mảnh đất vàng khách sạn này về đại gia đất Ninh Bình rất cao. Trong văn bản gửi tới Sở GDCK Hà Nội, Thaigroup cho biết mục đích khi mua lại cổ phần từ SCIC là nhằm đầu tư tài chính, mở rộng hoạt động kinh doanh của công ty. Kế hoạch sau khi nắm giữ cổ phần không được Tập đoàn này tiết lộ.

Khi rót một lượng tiền khủng để sở hữu cổ phần của khách sạn Kim Liên, các nhà đầu tư có lẽ đã có kế hoạch của riêng mình. Tuy nhiên trên thị trường không phải chưa từng xuất hiện trường hợp nhà đầu tư trúng giá nhưng lại thay đổi quyết định ở phút chót.

Trường hợp gần đây nhất là Tân Hoàng Minh với dự án ở khu đất vàng số 23 Lê Duẩn, Quận 1, TP.HCM. Giá đấu trúng cũng là một con số rất lớn - 1.430 tỉ đồng. Tân Hoàng Minh đã xin hủy kết quả đấu giá vì cho rằng có sai phạm về bước giá. Dù vậy không ít ý kiến nghi ngờ khả năng tài chính của Tân Hoàng Minh. Bởi sau nhiều năm tham gia vào lĩnh vực bất động sản, dù có nhiều dự án nhưng các dự án đều chưa được hoàn tất. Hiện công ty cũng đang cần lượng vốn lớn để đang tập trung cho một dự án tại Hà Nội vừa được khởi công.

Bên cạnh đó cũng có ý kiến cho rằng, với hệ số sử dụng đất như quy hoạch (8%), nếu như Tân Hoàng Minh không xin điều chỉnh được hệ số thì hiệu quả kinh doanh sẽ rất thấp.

Khoản tiền hơn 1.000 tỷ đồng rõ ràng là số tiền không nhỏ. Với số tiền này, thay vì chi tiền trả cho SCIC, NĐT gửi tiền vào ngân hàng cũng có thể thu về 55 tỷ đồng mà không cần bỏ công sức (theo mức trần lãi suất 5,5%). Sẽ là một bài toán khó cho nhà đầu tư rót lượng vốn khủng vào Du lịch Kim Liên để giúp khoản đầu tư trở nên hiệu quả.

Theo NĐH