|
| PDR: Chuyển nhượng The EverRich 2 và 3 để thanh toán nợ phát sinh tại DongA Bank. (Ảnh: Internet) |
Hội đồng quản trị CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) vừa ban hành Quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT về việc bán dự án trả nợ.
Theo đó, HĐQT PDR đã biểu quyết thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khu nhà ở cao tầng tại Phường Phú Thuận (Dự án The EverRich 2) và Phường Tân Phú (Dự án The EverRich 3), Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của PDR và các công ty, cá nhân có liên quan phát sinh tại Ngân hàng TMCP Đông Á (DongA Bank).
“Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 sẽ được báo cáo tại Đại hội đồng cổ đông Công ty để thông qua trong phiên họp gần nhất (chậm nhất là tháng 4/2018)”, Quyết định nêu rõ.
Song song với đó, các thành viên HĐQT PDR cũng đồng ý “các khoản nợ gốc trái phiếu, nợ vay của Công ty Phát Đạt và các công ty, cá nhân có liên quan sẽ được Công ty Phát Đạt trả dứt điểm cho DongA Bank chậm nhất vào ngày 31/12/2017, các khoản lãi phát sinh sẽ được Công ty Phát Đạt trả dứt điểm cho DongA Bank chậm nhất vào ngày 30/06/2018.
HĐQT PDR đồng ý giao cho ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty Phát Đạt toàn quyền quyết định 5 vấn đề có liên quan đến việc chuyển nhượng dự án, gồm:
(1) Ký kết mọi văn bản và thực hiện các thủ tục pháp lý cùng với các nhà đầu tư để giao dịch chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án The EverRich 2 và Dự án The EverRich 3 được tiến hành theo đúng quy định của pháp luật;
(2) Đàm phán và quyết định nội dung của các hợp đồng chuyển nhượng, diện tích chuyển nhượng, giá trị chuyển nhượng theo thỏa thuận với các bên nhận chuyển nhượng căn cứ vào tình hình thực tế của thị trường bất động sản và hiện trạng thực tế của các dự án tại thời điểm ký kết Hợp Đồng Nguyên Tắc The EverRich 2 và Hợp đồng Nguyên Tắc The EverRich 3, các điều kiện thanh toán, tài khoản thanh toán và một số yêu cầu khác cần thiết cho việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án nêu trên.
(3) Ký văn bản cam kết với DongA Bank với các nội dung đã được HĐQT thông qua và các nội dung khác phát sinh liên quan đến Dự án The EverRich 2 và Dự án The EverRich 3 theo yêu cầu của DongA Bank và của các cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;
(4) Thực hiện tất cả công việc khác có liên quan đến việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ Dự án The EverRich 2 và Dự án The EverRich 3 theo quy định của pháp luật; và
(5) Tổng Giám đốc chịu trách nhiệm báo cáo kết quả thực hiện cho HĐQT tại cuộc họp gần nhất.
Chuyển nhượng dự án
Lưu ý rằng, dù đến thời điểm này HĐQT PDR mới ban hành Quyết định thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án The EverRich 2 và The EverRich 3, nhưng từ Báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2017 sau soát xét, PDR đã ghi nhận việc chuyển nhượng dự án The EverRich 3.
“Dự án này tọa lạc tại phường Tân Phú, Quận 7, Tp. HCM. Số dư cuối kỳ của dự án này chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Vào ngày 11/4/2017, HĐQT PDR đã thông qua Quyết định số 05/2017/QĐ-HĐQT về việc chuyển nhượng một phần dự án The EverRich 3. Theo đó, Nhóm Công ty đã tìm được nhà đầu tư và đã ký kết thỏa thuận chuyển nhượng một phần dự án The EverRich 3 (bao gồm toàn bộ Khu căn hộ cao tầng, không bao gồm 15.000 m2 Khu nhà ở thấp tầng). Sau khi ký kết thỏa thuận, Nhóm Công ty sẽ thực hiện tiếp các thủ tục chuyển nhượng dự án”, Báo cáo tài chính bán niên (phát hành ngày 14/08/2017) của PDR thuyết minh.
Đến báo cáo tài chính hợp nhất Quý III/2017 (phát hành ngày 18/10/2017), PDR thuyết minh cho hay: “Vào ngày kết thúc kỳ kế toán Quý III-2017, các lô đất nền của khu biệt thự đã được hoàn thành và được bán ra thị trường. Khu nhà ở cao tầng của dự án The EverRich 3 đã được chuyển nhượng thành công”.
Trong khi đó, đối với dự án The EverRich 2, hay còn có tên gọi khác là The River City, PDR thuyết minh trong báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2017: “Dự án này tọa lạc tại số 422 Đào Trí, Khu phố 1, Phường Phú Thuận, Quận 7, Tp. HCM. Số dư cuối năm của dự án này chủ yếu là tiền bồi thường đất và chi phí xây dựng. Dự án này đã xây xong phần móng cọc Block A, C, D và đang thi công móng cọc Block L. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán Quý III-2017, khối nhà C đã hoàn thành và đi vào hoạt động. Việc kinh doanh dự án đang tạm dừng do điều chỉnh thiết kế của toàn bộ dự án”.
Nợ vay
Tính đến 30/09/2017, PDR đã tất toán toàn bộ các khoản vay dài hạn ngân hàng. Tại thời điểm cuối quý, công ty không còn ghi nhận vay dài hạn từ ngân hàng, trong khi tại thời điểm đầu năm, giá trị vay dài hạn từ ngân hàng của PDR là 600 tỷ đồng. Các khoản vay này đến từ 2 ngân hàng là DongA Bank và Techcombank.
Theo như thuyết minh của PDR: Các khoản vay dài hạn từ DongA Bank được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Dự án River City (The EverRich 2) với mục đích tài trợ vốn cho việc xây dựng các dự án của Công ty bao gồm Dự án River City, Dự án The EverRich 3 và tài trợ vốn lưu động của Công ty. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán Quý III-2017, Công ty Phát Đạt đã trả dứt điểm vốn vay cho Ngân hàng Đông Á.
Các khoản vay dài hạn từ Techcombank được thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của Dự án The EverRich Infinity với mục đích tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án. Vào ngày kết thúc kỳ kế toán Quý III-2017, Công ty Phát Đạt đã trả dứt điểm vốn gốc và lãi vay cho Ngân hàng Techcombank.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, các khoản vay ngân hàng thực ra không phải là mối bận tâm duy nhất và lớn nhất về nợ nần ở PDR. Phần lớn nợ vay của PRD tồn tại dưới dạng nợ trái phiếu. Tính đến cuối quý III/2017, vay dài hạn của PDR dưới dạng “trái phiếu phát hành” là 2.051 tỷ đồng – bằng 21% tổng tài sản và tương đương với vốn chủ sở hữu của công ty.
Đáng nói là theo như thuyết minh trong báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2017, tất cả các trái phiếu của PDR đều đáo hạn vào ngày 31/12/2020 và có lãi suất 15%/năm. Mặc dù các trái phiếu này được phát hành vào nhiều đợt khác nhau và đươc sở hữu bởi 5 trái chủ khác nhau, gồm: CTCP Đầu tư Trọng Tín (580 tỷ đồng); CTCP Đầu tư Bách Chiến (580 tỷ đồng); CTCP Trường Phát Lộc (320 tỷ đồng); Công ty TNHH MTV Dịch vụ quản lý Tòa Tâm (260 tỷ đồng); Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thành (311 tỷ đồng).
Theo tìm hiểu, các trái phiếu mà PDR đã phát hành đều là các trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ để tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án The EverRich 2 và 3. Hầu hết các hợp đồng mua bán trái phiếu đều được PDR và các trái chủ kết giao vào năm 2011.
Các trái phiếu này thực chất đã đáo hạn vào các năm 2015, 2016, 2017 nhưng đã được các bên “đảo nợ” bằng cách gia hạn đến cuối năm 2020 – như đã nêu.
Thực ra việc gia hạn trái phiếu là điều có thể chấp nhận được. Trong bối cảnh khó khăn của thị trường, việc các bên – chủ nợ và con nợ - tạo điều kiện cho nhau để cùng vượt qua khó khăn, phát triển là một việc làm cần thiết và đáng biểu dương.
Tuy nhiên, với trường hợp của PDR, còn một chi tiết khác cần phải làm rõ, đó là các trái chủ đã thu xếp nguồn vốn như thế nào để có hàng nghìn tỷ đồng đầu tư vào trái phiếu PDR. Với thực lực của mình, hẳn các trái chủ như CTCP Đầu tư Trọng Tín, CTCP Đầu tư Bách Chiến, CTCP Trường Phát Lộc, Công ty TNHH MTV Dịch vụ Quản Lý Toàn Tâm, Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thành đã không mua trái phiếu PDR hoàn toàn bằng vốn tự có.
Về mặt lý thuyết, trong bối cảnh giới hạn về nguồn lực thì vay ngân hàng để lấy tiền mua trái phiếu, và dùng chính các trái phiếu này thế chấp vào ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay có thể là một giải pháp. Bằng cách làm này, ngân hàng có thể gián tiếp tài trợ vốn cho một doanh nghiệp mà không cần trực tiếp “lộ diện”, dư nợ của doanh nghiệp tại ngân hàng cũng không bị “phình to” một cách thái quá, tránh được các quy định về giới hạn cấp tín dụng của một ngân hàng cho một doanh nghiệp cụ thể…
Trở lại với trường hợp của PDR, theo quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT mà HĐQT công ty này mới ban hành, HĐQT PDR đã biểu quyết thông qua chủ trương đồng ý chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khu nhà ở cao tầng tại Phường Phú Thuận (Dự án The EverRich 2) và Phường Tân Phú (Dự án The EverRich 3), Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của PDR và các công ty, cá nhân có liên quan phát sinh tại Ngân hàng TMCP Đông Á (DongA Bank).
Có nghĩa rằng, việc chuyển nhượng dự án The EverRich 2 và 3, không chỉ để thanh toán nợ đứng tên PDR, mà còn để thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của các công ty, cá nhân có liên quan phát sinh tại Ngân hàng TMCP Đông Á.
Có khi nào “các công ty, cá nhân có liên quan” ấy lại là các trái chủ như CTCP Đầu tư Trọng Tín, CTCP Đầu tư Bách Chiến, CTCP Trường Phát Lộc, Công ty TNHH MTV Dịch vụ Quản Lý Toàn Tâm, Công ty TNHH Bất động sản Xuân Thành? Và có khi nào nguồn lực mua trái phiếu PDR mà các trái chủ này đã đứng tên lại được thu xếp bởi Dong A Bank?
Thứ nữa, theo như công bố của PDR, các trái phiếu mà PDR đã phát hành đều là các trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ để tài trợ vốn cho việc xây dựng dự án The EverRich 2 và 3. Có nghĩa, khi PDR quyết định chủ trương chuyển nhượng các Dự án The EverRich 2 và 3 thì HĐQT công ty này đã có sự thống nhất của các trái chủ - bên đã tài trợ tiền cho PDR triển khai dự án.
Liên quan đến DongA Bank, ngày 10/12/2016, Cơ quan CSĐT Bộ Công an đã tống đạt các quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam, khám xét nơi ở và nơi làm việc của ông Trần Phương Bình (nguyên Phó chủ tịch HĐQT, nguyên Tổng giám đốc DongA Bank) về 2 tội cố ý làm trái các quy định của nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng và vi phạm quy định về cho vay.
Theo thông tin ban đầu, ông Bình bị bắt vì liên quan đến các hành vi sai phạm để xảy ra thua lỗ hơn 2.000 tỷ đồng cho DongABank.
Ngoài ông Bình, với vai trò đồng phạm gây thiệt hại lớn cho DongAvBank, 3 bị can khác cũng bị khởi tố, bắt tạm giam, khám xét nơi ở và nơi làm việc gồm: Nguyễn Đức Vinh (50 tuổi, ngụ Q.Phú Nhuận, nguyên Giám đốc ngân quỹ Hội sở, thuộc DongABank), Đỗ Thanh Hùng (38 tuổi, ngụ Q.10 - TP.HCM, nguyên thủ quỹ Hội sở), Lê Kiên Giang (39 tuổi, ngụ Q.1 - TP.HCM, nguyên phụ quỹ Hội sở), cả 3 bị can này bị khởi tố về tội cố ý làm trái các quy định của nhà nước về quản lý kinh tế gây hậu quả nghiêm trọng. Sau khi tiến hành khám xét nơi ở của các bị can, cơ quan công an thu giữ được một số tài liệu, giấy tờ liên quan đến vụ án.
Theo thông tin ban đầu, ông Bình là lãnh đạo nhưng đã không thực hiện đúng trách nhiệm, quyền hạn của mình, bỏ qua những quy định của ngân hàng, chỉ đạo cấp dưới giải ngân số tiền lớn ngoài sổ sách, không có chứng từ kế toán, để sử dụng làm ăn cá nhân.
Việc thiếu hụt quỹ của ngân hàng này bắt đầu từ năm 2007 đến nay. Do sợ bị phát hiện, ông Bình đã chỉ đạo cấp dưới hợp thức hóa hồ sơ, tự lập và duyệt các hồ sơ tín dụng khống nhằm lấp đầy các khoản bị thiếu hụt. Sau đó, dùng các thủ đoạn để xử lý các khoản vay, không trả lãi./.
