Bữa tiệc dần vơi
Không chỉ là một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu miền Bắc, những năm gần đây, Văn Phú Invest còn gây kinh ngạc cho giới quan sát khi thể hiện một “phong độ” rất cao ngay trong giai đoạn khủng hoảng của thị trường.
Cụ thể, từ quý IV/2021 đến quý II/2023, Văn Phú Invest liên tục báo doanh thu và lợi nhuận ở mức khá lớn với doanh thu phổ biến trong khoảng 600 – 800 tỷ đồng/quý, lợi nhuận sau thuế phổ biến trong khoảng 100 – 300 tỷ đồng/quý.
Tuy nhiên, từ quý III/2023, “tuần trăng mật” này đã kết thúc. Doanh thu từ quý III/2023 đến quý I/2024 không chỉ giảm so với cùng kỳ năm trước mà còn giảm dần đều qua từng quý, lần lượt là: 269 tỷ đồng, 134 tỷ đồng và 126 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp cũng theo đó mà “đổ đèo”, tương ứng là: 152 tỷ đồng, 149 tỷ đồng và 40 tỷ đồng.
Kết quả là lợi nhuận sau thuế thay vì hàng trăm tỷ đồng/quý như trước thì chỉ còn vài chục tỷ đồng/quý, cụ thể: 32 tỷ đồng (quý III/2023), 25 tỷ đồng (quý IV/2023) và 70 tỷ đồng (quý I/2024). Đáng nói, khoản lợi nhuận sau thuế quý I/2024 sở dĩ cao hơn 2 quý trước không phải nhờ việc bán hàng tốt hơn mà chỉ đơn thuần là do Văn Phú Invest bán công ty con (tức Công ty Hùng Sơn – chủ dự án Vlasta Sầm Sơn – Thanh Hóa).
Bước sang quý II/2024, tình hình kinh doanh của Văn Phú Invest cũng không được cải thiện là bao. Doanh thu thuần quý này chỉ 165 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt 33 tỷ đồng giảm 92%. Dù đã tiết giảm được đáng kể các loại chi phí, song kết thúc quý II/2024, Văn Phú Invest cũng chỉ có lãi sau thuế 27 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ.
Đây đã là quý thứ 4 liên tiếp, Văn Phú Invest chứng kiến kết quả kinh doanh suy thoái so với cùng kỳ năm trước.
Luỹ kế 6 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của Văn Phú Invest đạt 292 tỷ đồng, giảm 80%; lợi nhuận sau thuế đạt 97 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ. So với kế hoạch đề ra: doanh thu 2.775 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 350 tỷ đồng, công ty mới hoàn thành 10% kế hoạch doanh thu và 27% kế hoạch lợi nhuận.
Sự thăng hoa ở giai đoạn trước và sự thụt lùi ở giai đoạn hiện nay của Văn Phú Invest có căn nguyên từ việc công ty này đã không thể có được dự án gối đầu, dẫn đến sự đứt gãy nguồn thu.
Cụ thể, ở giai đoạn trước, Văn Phú Invest “thắng lớn” nhờ một loạt dự án tại Hà Nội như: The Terra Hào Nam, The Terra An Hưng, Grandeur Palace Giảng Võ và dự án nghỉ dưỡng Vlasta Sầm Sơn tại Thanh Hóa.
“Bữa tiệc” quá đỗi thịnh soạn này đã giúp công ty gặt hái kết quả kinh doanh ấn tượng. Nhưng qua vài năm, các dự án này cũng dần được ghi nhận hết, trong khi đó các dự án mới chưa kịp ra đời và/hoặc đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Hệ quả là một “con dốc kinh doanh” được hình thành từ quý III/2023 đến nay.
Nỗi lo không chỉ một phía
Sự thụt lùi về kết quả kinh doanh hiển nhiên là điều khiến các cổ đông Văn Phú Invest lo lắng. Nhưng vấn đề không chỉ có vậy. Cơ cấu tài sản của công ty hiện cho thấy một số điểm đáng quan ngại.
Một là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang dài hạn rất lớn, đạt 2.155 tỷ đồng, tương đương 18,2% tổng tài sản, tập trung tại dự án xây dựng đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa - Quốc lộ 1 tại TP. Thủ Đức, TP. HCM. Đây là dự án BT, được thực hiện giữa UBND TP. HCM với liên danh các nhà đầu tư.
Theo hợp đồng BT này, UBND TP. HCM có trách nhiệm bàn giao một số khu đất cho Văn Phú Invest để thanh toán giá trị hợp đồng BT. Tuy nhiên, từ năm 2022 đến nay, việc bàn giao này không có tiến triển. Trong khi đó, dự phòng của dự án đã lên tới 332 tỷ đồng.
Hai là hàng tồn kho tiếp tục gia tăng. Trong 6 tháng qua, hàng tồn kho đã tăng thêm 4%, lên 3.857 tỷ đồng, tương đương 33% tổng tài sản. Các khoản phải thu cũng ghi nhận giá trị lớn, đạt 2.385 tỷ đồng, chiếm 20% tổng tài sản.
Sự gia tăng của hàng tồn kho, khoản phải thu là nguyên nhân khiến dòng tiền kinh doanh 6 tháng đầu năm 2024 của Văn Phú Invest âm 537 tỷ đồng. Nhìn rộng hơn, ít nhất 5 quý liên tiếp trở lại đây, dòng tiền kinh doanh của công ty luôn trong trạng thái âm, lần lượt là: -134 tỷ đồng, -338 tỷ đồng, -1.151 tỷ đồng, -485 tỷ đồng và -42 tỷ đồng.
Tình trạng này là một trong những nguyên nhân chính khiến Văn Phú Invest phải đẩy mạnh vay mượn. Xét riêng 6 tháng đầu năm 2024, dòng tiền vay/trả đã tăng cực mạnh so với cùng kỳ năm trước, đạt 2.075 tỷ đồng/1.214 tỷ đồng, lần lượt tăng 8,5 lần và 7,2 lần.
Vay mượn nhiều đã khiến Văn Phú Invest ghi nhận tổng dư nợ vay lên tới 6.219 tỷ đồng vào thời điểm kết thúc tháng 6/2024, tăng 16% so với đầu năm. Điều này nâng tổng quy mô nợ phải trả lên 7.726 tỷ đồng, cao gấp 1,9 lần vốn chủ sở hữu (4.063 tỷ đồng) và là nguồn cơn cho những khoản chi phí tài chính “khổng lồ”.
Khi nào “tuần trăng mật” quay lại?
Văn Phú Invest đang nỗ lực thúc đẩy một số dự án với kỳ vọng sớm ghi nhận doanh thu. Gần nhất, dự án The Terra Bắc Giang đã có những sản phẩm đầu tiên được bàn giao.
Tuy nhiên, danh mục dự án còn lại sẽ phải chờ khá lâu nữa, ví dụ Vlasta Thủy Nguyên – Hải Phòng, Phong Phú Riverside – Đồng Nai. Điều này hàm ý rằng “tuần trăng mật” mà công ty từng có phải khá lâu nữa mới quay trở lại.
Thực tế, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tại thời điểm cuối tháng 6/2024 của Văn Phú Invest chỉ 239 tỷ đồng, giảm tới 77% so với đầu năm, phản ánh hoạt động bán hàng không có nhiều khởi sắc. Và vì thế, việc kỳ vọng vào tương lai ngắn hạn sẽ là một điều tương đối mơ hồ.
