Đất nền diễn biến khó lường không thể xác thực!
Một lần nữa trong báo cáo thị trường BĐS Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019, CBRE đã “loại” phân khúc đất nền ra khỏi nội dung báo cáo của mình mà chỉ tóm gọn bằng câu phát biểu của ông Nguyễn Trọng Thức, phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam rằng: “Thị trường đất nền Đà Nẵng hiện nay đang đóng băng”.
Cũng liên quan đến phân khúc sản phẩm này, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao, kiêm Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE cho biết: “Thị trường BĐS Đà Nẵng thiếu minh bạch, thiếu chính xác và không đầy đủ thông tin xác thực, nên chúng tôi không đề cập đến trong báo cáo thị trường của mình”.
Phân tích cho nhận định của mình, bà Dương Thùy Dung cho biết, lý do khiến CBRE không đề cập đất nền trong báo cáo là vì thị trường đất nền chủ yếu là các giao dịch riêng lẻ, giao dịch giữa các các nhân với nhau, điều này không những khó có thông tin mà tính xác thực thông tin thị trường gần như rất khó có. Chính vì vậy CBRE không đưa đất nền vào báo cáo nghiên cứu thị trường.
Chia sẻ về những gì đang diễn ra đối với thị trường đất nền ở Đà Nẵng, Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE cho biết, thị trường đất nền không chỉ ở Đà Nẵng mà cả nước đều đang rất lao đao.
“Cái lao đao này chúng tôi có thể diễn giải đó là khủng hoàng về pháp lý, diễn ra trên diện rộng. Đó là các dự án liên quan đến đất nền đang chịu các vấn đề về thanh tra đất đai, không chỉ đối với khu đất phát triển dự án mà cả khu đất để khai thác đất nền. Và trong quá trình thanh tra, hầu hết các vấn đề liên quan như cấp phép đều bị chững lại. Điều này khiến thị trường đất nền bị lao đao sau thời gian phát triển nóng”, Trưởng bộ phân nghiên cứu và tư vấn CBRE chia sẻ.
 |
|
Tuyến đường tại khu đô thị Nam Hòa Xuân từng có hàng trăm quầy giao dịch môi giới BĐS.
|
Bên cạnh đó, theo CBRE, bản chất của thị trường đất nền hầu hết người mua là để đầu cơ, để lướt là rất nhiều, nên chỉ cần có sự chững lại của thị trường, hay có sự trục trặc về pháp lý thì họ sẽ khó có thể thoát ra được, nên xảy ra hiện tượng thị trường sự chững lại. Và cụ thể như thị trường Đà Nẵng đã bị sụt giảm đáng kể về giá trong những tháng qua.
Vì nguồn cầu đất nền xuất phát chủ yếu là để lướt sóng, để đầu cơ, nên khi thị trường phát triển nóng, người mua sẵn sàng trả cho mức cao hơn giá trị thực tế của thị trường hòng sẽ bán cao hơn sau đó để kiếm lời. Chính vì vậy, khi thị trường khó khăn, người đầu cơ không thể bán ra với mức giá kỳ vọng như mong muốn, nên đã dẫn đến nhiều khu đất hiện tại có giá thấp hơn rất nhiều khi họ mua vào. Cứ như vậy khiến thị trường rất khó xác thực được.
Điều này cũng phần nào lý giải cho số liệu đưa ra tại Hội thảo chuyên đề BĐS Đà Nẵng do Hiệp hội môi giới BĐS tổ chức vào quý 1/2019 khi thị trường đang diễn biến sôi động, nhưng trong 3 tháng đầu năm 2019, cơ quan chức năng chỉ ghi nhận được khoảng 100 giao dịch thành công được thông qua. Điều này gióng lên cảnh báo về tình trạng giao dịch “ngầm” giữa các bên đang diễn ra khiến cơ quan chức năng không thể kiểm soát được, nhất là các giao dịch thông qua giữ chỗ, đặt chỗ… mà không thông qua các phòng đăng ký đất đai.
 |
|
Bà Dương Thùy Dung-Giám đốc cấp cao, kiêm Trưởng phòng định giá, nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE trả lời câu hỏi của VietTimes tại buổi công bố thông tin thị trường BĐS Đà Nẵng 6 tháng đầu năm 2019
|
Cùng quan điểm, bà Lê Thị Kim Hoa - Giám đốc quản lý văn phòng Savills Việt Nam tại Đà Nẵng cho biết, Savills không nghiên cứu đối với mảng sản phẩm đất nền và cũng không đưa vào báo cáo, vì giá trị đầu tư sản phẩm không bền vững, không tạo ra giá trị chung cho xã hội, khó xác thực. “Việc khó đánh giá chính xác diễn biến thị trường là do sản phẩm đất nền hầu hết được giao dịch và điều chỉnh bởi các bên đầu cơ và chịu chi phối bởi các đơn vị phân phối và các sàn nên để nói giao dịch công bố thành công đó liệu có thật hay không lại là chuyện khác”- bà Lê Thị Kim Hoa nói.
Cơ quan chức năng cần thực hiện vai trò quản lý
Tiếp tục lý giải cho nhận định của mình, bà Lê Thị Kim Hoa cho rằng: “Đất nền không mang lại giá trị chung cho toàn bộ dự án BĐS, nó không tạo thêm giá trị gia tăng thêm cho xã hội, và nếu có gia tăng giá trị thì chỉ từ sự thổi giá của các sàn giao dịch và mua bán, lướt sóng giữa các bên. Nên cứ ngớt sóng thì phải chịu cảnh ảm đạm. Chúng ta có thể điểm lại những diễn biến của thị trường sản phẩm này. Đó là chỉ trong vòng 1 tháng, 3 tháng mà giá sản phẩm đã tăng gấp rưỡi, rồi gấp đôi, thậm chí chỉ sau 1 năm đã tăng gấp 3 lần. Trong khi nhìn chung toàn dự án đều không hề có thêm các công trình dịch vụ, tiện ích, an sinh xã hội tương xứng.
Thêm nữa, nếu nhìn góc độ dài hạn, đầu tư thật thì người đầu tư phải nhìn vào giá trị lâu dài của toàn bộ dự án. Bên cạnh đó, giá trị thặng dư phải tăng dần đều và bền vững, giá trị gia tăng phải dựa trên sự gia tăng tiện nghi của dự án chứ không thể không có bất cứ chuyển biến gì từ dự án mà giá thì cứ tăng đột biến như thời gian qua. Đó là lý do vì sao thị trường đất nền rất khó xác thực”.
 |
|
Khu đô thị Tây Bắc Đà Nẵng nhanh chóng ảm đạm và nguội lạnh sau thời điểm sốt giá
|
Thật vậy, dạo quanh các dự án đất nền trên địa bàn Đà Nẵng tại thời điểm hiện tại thì nay giá đất nền đã giảm từ 15-20% tùy theo từng khu vực và đã đi ngang trong gần 4 tháng qua.
Tại khu đô thị Nam Hòa Xuân, giá đất nền đang dao động từ 2,8-3,2 tỷ đồng/lô 100m2, trong khi trước đó, giá lên đến 35-40 triệu đồng/m2. Tại các khu đô thị khác như Nam Cẩm Lệ, Nam cầu Nguyễn Tri Phương,… giá cũng đã giảm từ 200-300 triệu đồng/lô tùy vị trí nhưng giao dịch cũng gần như khó thành công. Xa hơn tại các khu đô thị như Golden Hill, hay dọc tuyến Nguyễn Sinh Sắc (quận Liên Chiểu)… giao dịch thành công gần như hiếm và giá đang giảm đáng kể, đang cho thấy những diễn biến khó lường của thị trường đất nền tại Đà Nẵng.
Thị trường trái ngược thời điểm cuối 2018 đến đầu 2019, thị trường đất nền Đà Nẵng tăng giá chóng mặt, “nhảy múa” không theo bất cứ quy luật nào. Thậm chí chỉ sau 1 đêm, giá đất nền đã tăng từ vài chục triệu cho đến cả trăm triệu, cùng sự săn đón của đội ngũ môi giới chấp nhận trả thêm tiền bỏ cọc để chỉ để có được lô đất cho thấy sự khó lường của thị trường đất nền.
”Qua nghiên cứu của chúng tôi thì thị trường BĐS ở Việt Nam có những đặc tính khác so với thị trường ở các nước. Đó là sự gia tăng đột biến giá đến kinh khủng và không được kiểm soát. Trong khi đó ở các nước hoàn toàn không có chuyện đó. Đó là một đặc tính mà chính các nhà nghiên cứu thị trường cũng như nhà đầu tư cũng buộc phải chấp nhận”- Giám đốc Chi nhánh Savills Việt Nam tại Đà Nẵng chia sẻ.
Cũng theo các chuyên viên nghiên cứu thị trường của các đơn vị nghiên cứu, sự tăng giá bất thường của đất nền không chỉ khiến thị trường diễn biến tiêu cực, khiến khả năng tiếp cận đất đai của người dân lẫn nhà đầu tư gặp khó, và quan trọng hơn là còn ảnh hưởng đến giá các sản phẩm BĐS khác.
“Nên chăng, cơ quan chức năng cần có những công cụ quản lý, những chế tài và có những nghiên cứu tin cậy, làm nền tảng cơ sở nghiên cứu cho các doanh nghiệp. Và nhất là điều chỉnh, giám sát đúng những diễn biến thị trường, tránh những tác động tiêu cực đến tình hình thị trường chung và các sản phẩm khác “- Giám đốc cao cấp của CBRE khuyến cáo.
 |
|
Quang cảnh mua bán đất nền tại khu vực dự án Golden Hill vào thời điểm BĐS Đà Nẵng "sốt giá"
|
Cùng quan điểm với CBRE, Giám đốc chi nhánh Savills Việt Nam tại Đà Nẵng cho rằng, với những đặc tính đặc trưng của sản phẩm đất nền thì thị trường chỉ có thể chuyển biến tích cực hơn khi cơ quan chức năng siết chặt quản lý trong hoạt động đầu tư, mua bán, chuyển nhượng.
“Sự giám sát chặt trong tiến trình đầu tư của chủ đầu tư, đảm bảo tuân thủ đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh, tiện ích tối ưu với đầy đủ các dịch vụ phục vụ cư dân sinh sống tại đó thì giá trị của khu đô thị ấy mới gia tăng, kéo theo đó là sự sôi động, tăng trưởng bền vững của thị trường mới xuất hiện. Còn không thì sẽ vẫn là những khu đô thị hiu hắt, lưa thưa vài nhà dân, còn lại chủ yếu là những bãi đất trống chờ cơ hội tăng giá kiếm lời”- bà Lê Thị Kim Hoa nói./.
