Lịch sử khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng: Từ Khách sạn 6 sao đến Sài Gòn Mê Linh Tower, nhưng vẫn là khu đất trống

VietTimes -- Từ một khu đất thuộc sở hữu Nhà nước có vị trí đắc địa, Khu đất tại 2 - 4 - 6 Hai Bà Trưng (Q.1; Tp. HCM) qua các bước đi "lắt léo" đã dần về tay tư nhân nhưng vẫn chưa phát huy được hiệu quả "đất vàng" như kỳ vọng. 

Khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng hiện đã được quây kín (Ảnh: PV)

Khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng hiện đã được quây kín (Ảnh: PV)

Như VietTimes đã đưa tin, thực hiện ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo Bộ Công an, Văn phòng Cơ quan cảnh sát điều tra đã ra quyết định khởi tố đối với ông Nguyễn Hữu Tín – nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. HCM và 4 cán bộ khác có liên quan về hành vi “Vi phạm các quy định về quản lý đất đai”.

Đây là kết quả của công tác điều tra, tiến hành xác minh giải quyết tin báo về tội phạm liên quan đến khu “đất vàng” tại số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. HCM (Khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng) của CTCP Tổng công ty Bia – Rượu – Nước giải khát Sài Gòn (Sabeco – Mã CK: SAB).

Khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng, có diện tích 6.080,2 m2, được biết đến với vị trí đắc địa tại trung tâm Quận 1 và có tới 4 mặt tiền giáp với đường Hai Bà Trưng, Đông Du, Thi Sách và Công Trường Mê Linh (cạnh bên phố đi bộ Nguyễn Huệ). Cũng chính vì vậy, Khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng được ví như là khu “đất vàng” hiếm hoi còn sót lại giữa trung tâm của thành phố phát triển bậc nhất cả nước.

Được biết, khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng là một trong 5 khu đất được Bộ Công Thương và Bộ Tài chính đồng ý đưa vào xác định giá trị doanh nghiệp tại thời điểm ngày 31/12/2006 khi Sabeco thực hiện cổ phần hóa.

Các khu đất này đều chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, dùng cho mục đích sản xuất kinh doanh. Do đó, Sabeco không được tự ý chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất.

Và để “chốt” được mức giá trị khu đất khi xác định giá trị doanh nghiệp, phải có ý kiến chính thức của UBND TP. HCM.

Thực tế, Báo cáo tài chính (BCTC) hợp nhất đã kiểm toán năm 2014 của Sabeco cho biết, ngày 6/3/2010, doanh nghiệp đã ghi nhận giá trị tạm tính của khu đất trên là 757,16 tỷ đồng. Tới năm 2011, UBND TP. HCM trong Quyết định số 3553/QĐ-UBND đã công bố kết quả đánh giá lại theo giá thị trường là 1.236,79 tỷ đồng.

Phải tới năm 2015, Sabeco mới tiến hành điều chỉnh ghi nhận giá trị quyền sử dụng đất theo kết quả giá trị được xác định lại của UBND TP. HCM. Đáng chú ý, hoạt động này được Sabeco thực hiện sau khi có yêu cầu của Kiểm toán Nhà nước (KTNN).

Tờ Tuổi trẻ dẫn nguồn tin cho biết, khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng đã được Bộ Tài chính cho phép Sabeco sử dụng để xây dựng trụ sở văn phòng Sabeco và Trung tâm thương mại dịch vụ văn phòng theo phương án sắp xếp, xử lý nhà đất công.

Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng và xử lý khu đất này sau đó lại phát sinh nhiều sai phạm.

Lịch sử khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng: Từ Khách sạn 6 sao đến Sài Gòn Mê Linh Tower, nhưng vẫn là khu đất trống ảnh 1

Giá trị của Khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng được Sabceo ghi nhận trong BCTC Hợp nhất năm 2014 (Nguồn: SAB)

Năm 2015: bắt đầu quá trình tư nhân hóa

Bước ngoặt đối với số phận của khu “đất vàng” tại số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng diễn ra từ năm 2015.

Cụ thể, ngày 10/4/2015, UBND TP. HCM đã ban hành Quyết định số 1660/QĐ-UBND phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Sabeco Pearl (Sabeco Pearl) với giá trị là 997.270.733.167 đồng.

Tiếp đó, ngày 11/5/2015, UBND TP. Hồ Chí Minh đã ban hành Công văn số 2493/UBND-ĐTMT chấp thuận cho Sabeco Pearl được làm chủ đầu tư dự án “Khu phức hợp khách sạn 6 sao, Trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê” tại số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng.

Lịch sử khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng: Từ Khách sạn 6 sao đến Sài Gòn Mê Linh Tower, nhưng vẫn là khu đất trống ảnh 2

Được biết, Sabeco Pearl là công ty được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp vào ngày 14/2/2015, vốn điều lệ là 566,67 tỷ đồng.

Cơ cấu cổ đông bao gồm: Sabeco chiếm 26% - tương đương 147,3 tỷ đồng; CTCP Attland (Attland) chiếm 23% - tương đương 130,3 tỷ đồng; CTCP Đầu tư Thương mại và dịch vụ Hà An (Hà An) chiếm 25,5% - tương đương 144,5 tỷ đồng và CTCP Đầu tư Mê Linh (Mê Linh) chiếm 25,5% - tương đương 144,5 tỷ đồng.

Người đại diện theo pháp luật kiêm Tổng Giám đốc của công ty là bà Lê Thúy Hương (sinh năm 1964).

Trong BCTC hợp nhất soát xét năm 2015, Sabeco cho biết đã thống nhất về các nghĩa vụ tài chính phải nộp với Sabeco Pearl để công ty này được quyền sử dụng khu đất và khoản thuế phải nộp cho khu đất đã được Sabeco Pearl đồng ý thanh toán cho UBND TP. Hồ Chí Minh.

Đáng chú ý, dù sở hữu 26% vốn tại Sabeco Pearl nhưng theo thuyết minh trên BCTC, tính tới ngày 31/12/2015, Sabeco chỉ thực hiện góp vốn bằng tiền mặt với số tiền 92 tỷ đồng.

Theo tờ Tuổi trẻ, từ tháng 2/2015, Sabeco đã ký kết hợp tác đầu tư giữa Tổng công ty và nhóm các nhà đầu tư kể trên. Theo kế hoạch, Sabeco nắm giữ 26% vốn điều lệ, gồm 18% góp bằng tiền mặt và 8% là giá trị được hưởng lợi thế từ khu đất. Các cổ đông còn lại sẽ góp vốn bằng tiền mặt và nộp tiền sử dụng đất có giá trị khoảng 1.236 tỷ đồng.

Căn cứ vào tình hình góp vốn thực tế của Sabceo, kế hoạch này đã có đôi chút thay đổi. Vì như đã biết, tháng 4/2015, UBND TP. HCM đã phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng là 997,27 tỷ đồng, thấp hơn 200 tỷ đồng so với con số 1.236 tỷ đồng ban đầu.

Tỷ lệ góp 26% vốn của Sabeco tại Sabeco Pearl cũng là một con số “đẹp”.

Có ý kiến cho rằng việc lựa chọn góp vốn dưới 30% sẽ giúp Sabeco tránh được việc phải xin chủ trương đầu tư theo quy định, do lúc đó Nhà nước vẫn nắm cổ phần chi phối tại đây tới 90%. Nếu Sabeco góp vốn trên 30%, mọi quy trình, thủ tục đầu tư bắt buộc phải được thực hiện đúng như áp dụng cho doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước.

Và việc góp 26% vốn điều lệ, theo Luật doanh nghiệp được áp dụng tại thời điểm đó, cũng không có nghĩa Sabeco mất đi quyền chi phối tại Sabeco Pearl.

Một diễn biến đáng chú ý khác, quyết định cho phép Sabeco Pearl làm chủ đầu tư dự án được nguyên Phó chủ tịch UBND TP. HCM ông Nguyễn Hữu Tín phê duyệt lại dựa trên đề nghị của Sở KH&ĐT mà không qua ý kiến Bộ Tài chính.

Tới tháng 6/2015, ông Tín tiếp tục ký quyết định cho Sabeco Pearl thuê đất tới 50 năm trả tiền 1 lần để thực hiện dự án mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Đây có thể là dấu hiệu vi phạm các quy định trong Luật đất đai.

Vấn đề định giá đất khi thoái vốn

Lịch sử khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng: Từ Khách sạn 6 sao đến Sài Gòn Mê Linh Tower, nhưng vẫn là khu đất trống ảnh 3

Quyết định thoái vốn của Sabeco tại Sabeco Pearl (Nguồn: SAB) 

Tháng 6/2016, thực hiện chủ trương thoái vốn đầu tư tại Sabeco Pearl theo văn bản chỉ đạo của Bộ Công thương, Sabeco đã tiến hành việc thoái vốn theo hình thức đấu giá bán toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ cho cổ đông sáng lập khác (Attland, Hà An và Mê Linh). Theo Kiểm toán Nhà nước (KTNN), hoạt động này là phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp 2014.

Để xác định giá khởi điểm, Sabeco đã thuê 3 doanh nghiệp thực hiện thẩm định giá doanh nghiệp là Công ty TNHH Cushman&Wakefield (Cushman&Wakefield), Công ty TNHH Chứng khoán ACB (ACBS) và Công ty CP Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam (Thẩm định giá Đông Nam).

Trong số đó, chỉ có Thẩm định giá Đông Nam là doanh nghiệp có chức năng và đủ điều kiện thẩm định giá được Bộ Tài Chính chấp thuận.

Tuy nhiên, Sabeco đã lựa chọn kết quả thẩm định giá của Cushman&Wakefield, vì đơn vị này đã đưa ra giá trị doanh nghiệp cao nhất, và xác định giá khởi điểm là 13.247 đồng/cổ phần.

Theo báo cáo định giá của Cushman&Wakefield, giá trị khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng tại ngày 26/2/2016 được định là 54 triệu USD, căn cứ tính dựa trên 2 phương pháp là: phương pháp so sánh (53,8 triệu USD) và phương pháp thặng dư (54,1 triệu USD), tương đương 1.182 tỷ đồng. Giá khởi điểm được tính bằng giá trị sổ sách: 9.987,5 đồng/cổ phần và chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất là 3.259,93 đồng/cổ phần.

Kết quả đấu giá cho thấy, nhà đầu tư trúng giá mua lại toàn bộ số cổ phần của Sabeco là Attland với mức giá trúng đấu giá là 13.347 đồng/cổ phần (cao hơn mức giá đấu 100 đồng). Sabeco thu về gần 195 tỷ đồng từ thương vụ này.

Như vậy, sau 1 năm theo đuổi dự án, Sabeco đã “bỏ ra” 92 tỷ đồng tiền mặt và “nhượng” khu đất có giá trị ghi sổ tới 1.236 tỷ đồng (có thể chưa phản ánh đúng giá trị thị trường) để rồi thu về 195 tỷ đồng, còn khu đất lúc này (vì đã chuyển nhượng cho Sabeco Pearl) cũng coi như là đã “rơi” vào tay tư nhân. Đó chỉ là những con số “tạm tính” dựa trên các báo cáo được công bố.

Kết quả kiểm tra của KTNN cho thấy Cushman&Wakefield đã mắc phải một số vấn đề trong định giá.

Cụ thể, trong phương pháp so sánh, KTNN cho biết việc điều chỉnh các yếu tố khác biệt không trên cơ sở chứng cứ thị trường mà Cushman&Wakefield áp dụng là không đúng hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 “Cách tiếp cận từ thị trường” ban hành theo Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính.

Mặt khác, đối với phương pháp thặng dư, doanh nghiệp này đã sử dụng tỷ suất chiết khấu để quy dòng tiền trong tương lai về giá trị hiện tại là 13,69%.

Trong khi tại thời điểm năm 2016 trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh, tỷ suất chiết khấu do Hội đồng thẩm định giá đất thành phố và các đơn vị tư vấn thẩm định giá xác định cho các dự án bất động sản là 11%.

Điều này đã làm giảm đáng kể giá trị doanh nghiệp (Sabeco Pearl) làm cơ sở xác định giá khởi điểm.

Về “tay” tư nhân, đổi tên dự án

Ngày 12/7/2016, UBND TP. HCM tiếp tục ban hành Quyết định số 3584/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư cho Sabeco Pearl thực hiện dự án “Trung tâm hội nghị, thương mại - dịch vụ, văn phòng, officetel và căn hộ” thay vì “Khu phức hợp khách sạn 6 sao, Trung tâm hội nghị, hội thảo và cao ốc văn phòng cho thuê” tại địa chỉ số 2-4-6 Hai Bà Trưng.

Đây có thể là kết quả của quá trình xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất do Sabeco Pearl thực hiện.

Nhưng trên bản cáo bạch niêm yết của một doanh nghiệp bất động sản lớn, thay vì có cái tên khá dài như trên, dự án này được gọi bằng một cái tên ngắn gọn hơn là “Sài Gòn Mê Linh Tower”. Dự án có tổng diện tích sàn 112.938 m2, với chiều cao 49 tầng, gồm 525 căn hộ (diện tích trung bình mỗi căn là 85 m2).

Tình trạng pháp lý của dự án, được doanh nghiệp bất động sản này cho biết là “Đang xin quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng”.

Tuy nhiên, khu đất thực hiện dự án cho đến tận bây giờ vẫn đang bỏ trống, có lẽ một phần vì chủ đầu tư Sabeco Pearl đang có những thay đổi bước ngoặt trong cơ cấu cổ đông và vị trí lãnh đạo cấp cao.

Lịch sử khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng: Từ Khách sạn 6 sao đến Sài Gòn Mê Linh Tower, nhưng vẫn là khu đất trống ảnh 4

Đến tháng 10/2016, Sabeco Pearl đã đổi tên thành Công ty Cổ phần Đầu tư Quảng trường Mê Linh. Bên cạnh đó, quy mô vốn điều lệ cũng được nâng lên mức 1.019 tỷ đồng.

Theo giấy đăng ký kinh doanh thay đổi ngày 6/3/2017, ba cổ đông tổ chức cũng đã tiến hành triệt thoái vốn tại Sabeco Pearl, cơ cấu cổ đông mới chưa được tiết lộ chi tiết.

Tới ngày 12/6/2018, ông Thái Bảo Anh (sinh năm 1974) – Tổng giám đốc, đã trở thành người đại diện theo pháp luật thay cho ông Ngô Văn An (sinh năm 1977) – Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Có kênh cho hay, ông Ngô Văn An chính là một trong số các cá nhân đã nhận chuyển nhượng lại cổ phần từ các cổ đông tổ chức tại Sabeco Pearl và đang nắm giữ tới 98,53% vốn điều lệ tại đây.

Quay trở lại với quá trình chuyển đổi khu “đất vàng” tại số 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng, giờ đây khi đã về với tay tư nhân, câu hỏi lớn nhất đặt ra có lẽ là nhà nước sẽ giải quyết vấn đề, thu hồi tài sản đã thất thoát theo hướng nào (?!).

Cũng cần lưu ý rằng, khu đất 2 – 4 – 6 Hai Bà Trưng không phải là mảnh "đất vàng" duy nhất của Sabeco được tư nhân hóa. VietTimes sẽ đề cập cụ thể hơn vào các kỳ sau./.