Căn hộ bình dân gần như biến mất
Phân khúc căn hộ bình dân từng chiếm đa số và là sân chơi chính trên thị trường bất động sản, thế nhưng cán cân giờ đây đã thay đổi khi nguồn căn căn hộ cao cấp và hạng sang đang chiếm ưu thế.
Theo dữ liệu của đơn vị nghiên cứu CBRE Việt Nam, căn hộ bình dân Hà Nội vào năm 2013 chiếm hơn một nửa tỷ trọng nguồn cung với 58%, đến giai đoạn 2013 - 2018 xuống còn 19% (giảm gần 40%) và gần như biến mất vào năm 2023.
CBRE cũng chỉ ra xu hướng tương tự tại TP.HCM, nếu căn hộ bình dân chiếm hơn 40% tỷ trọng nhà ở năm 2013 thì sau năm 5, tỷ trọng này đã giảm một nửa và đến 2023 đã biến mất trên thị trường.
Tương tự, dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”, trong vài năm trở lại đây và rất khó, thậm chí không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM.
Cho đến 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội chứng kiến mức phục hồi đáng kể, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu thậm chí còn trở nên nghiêm trọng hơn khi khoảng 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP.HCM có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.
Căn hộ hạng sang áp đảo thị trường
Có thể thấy cơ cấu sản phẩm trên thị trường hiện đang bị lộn ngược. Ngay cả căn hộ chung cư phân khúc tầm trung giá 40 - 50 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Sau “cơn sốt” chung cư năm 2024, một mặt bằng giá mới hình thành với mức 70-100 triệu đồng/m2.
VARS chỉ ra trong vài năm trở lại đây, số lượng dự án bất động sản hạng sang, bao gồm các dự án căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m2, duplex, penthouse, biệt thự sang trọng, đang không ngừng tăng ở các đô thị loại 1, nhất là tại Hà Nội, khi việc phát triển các dự án bình dân, trung cấp không thể đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí tài chính, chi phí liên quan đến đất đai tăng.
9 tháng đầu năm 2024, phân khúc bất động sản hạng sang chiếm khoảng 25% nguồn cung bất động sản mới, và có tỷ lệ hấp thụ khá tốt, đạt khoảng 64%. Nhiều khách hàng thậm chí còn phải tranh nhau trả thêm tiền chênh để sở hữu các sản phẩm hạng sang giới hạn hay có vị trí “vàng” trong dự án.
Tại khu vực lõi trung tâm Hà Nội, Tập đoàn HD Mon và Indochina Capital vừa cho ra mắt dự án căn hộ mẫu The Nelson Private Residence tại quận Ba Đình. Theo thông tin từ Indochina Capital, dự án có giá khởi điểm từ 135 triệu đồng/m2, dù đang trong giai đoạn private sales (mở bán riêng tư không công khai), đã nhận được hơn 100 đăng ký quan tâm và dự kiến sẽ mở bán chính thức vào ngày 7/12 tới.
Hay thương hiệu bất động sản Noble cũng đã cho ra mắt dự án đầu tiên tại quận Tây Hồ, với tên thương mại là Noble Crystal Tay Ho. Giá bán tại dự án này đang được rao ở mức 170-195 triệu đồng/m2.
Khi quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm, phân khúc bất động sản hạng sang đang dần lan ra khu vực ven đô. Đơn cử dự án Masteri Grand Avenue (huyện Đông Anh), được định hướng theo phân khúc cận cao cấp, giá rumor - mức thăm dò phản ứng của thị trường, chưa chính thức khoảng từ 97-130 triệu đồng/m2.
Cách nào để tăng cung nhà ở vừa túi tiền?
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, khó có thể xuất hiện nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM, bởi số lượng dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư trong những năm gần đây chỉ “đếm trên đầu ngón tay”.
Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới thuộc phân khúc nhà ở vừa túi tiền được triển khai, các dự án đang triển khai chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.
Để giải quyết được tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị Nhà nước cần sớm có các biện pháp hỗ trợ nhằm “thông” đường đi cho các dự án nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội và có thêm những chính sách phục hồi cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.
Song song với đó, rất cần sự tham gia, đồng hành của tất cả các chủ thể bao gồm: cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, các doanh nghiệp bất động sản và môi giới bất động sản.
Còn TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng cần quan tâm hơn vào việc phát triển cơ sở nhà ở xã hội. Theo ông Lực, hiện nay các cơ chế chính sách đang tập trung ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, do vậy, các bên cần chung tay đẩy thông nhà ở xã hội, trong đó doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình; đa dạng hóa nguồn vốn, sản phẩm để đưa giá bất động sản về mức hợp lý hơn.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, để người dân tại các đô thị lớn có khả năng sở hữu nhà ở giá phải chăng, nguồn cung sản phẩm này phải tăng tương ứng. Tuy nhiên, làm thế nào để tăng cung nhà ở giá rẻ vẫn là một bài toán khó. Việc phát triển nhà ở giá phải chăng trong các khu vực nội đô, trung tâm thành phố hiện nay là điều không thể.
Để giải quyết bài toán nhà ở vừa đủ và khả năng chi trả của người dân, chuyên gia Savills cho rằng Chính phủ cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không thể đơn lẻ trong việc giải quyết vấn đề nan giải này.
Trước tiên, về quỹ đất, để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP.HCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.
