Không giao dịch quá 10 lần/năm và không quá 300 tỷ/hợp đồng
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 có quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 9).
Đồng thời, theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản thì cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng 2 yêu cầu.
Thứ nhất, không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.
Thứ hai, không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 1 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Theo khoản 2, điều 7 Nghị định 96, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ, bao gồm: Cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở;
Tổ chức không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.
Hồi tháng 3 vừa qua, khi Bộ Xây dựng lấy ý kiến đối với những phiên bản dự thảo Nghị định đầu tiên, vấn đề này đã được đặt ra, gây ra nhiều ý kiến trái chiều. Khi đó, nhiều ý kiến cho rằng dự thảo Nghị định “cấm”, hạn chế quyền kinh doanh bất động sản của cá nhân, mỗi cá nhân chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tối đa 5 căn nhà ở trong 1 năm.
Trước sức ép từ dư luận, cơ quan soạn thảo đã rút lại đề xuất. Một lãnh đạo Bộ Xây dựng thừa nhận có ý kiến cho rằng quy định mỗi cá nhân chỉ được bán từ 3-5 căn nhà trong 1 năm là vi phạm quyền tự do kinh doanh của người dân nên đã bỏ quy định này khỏi dự thảo.
Sau hơn 4 tháng với nhiều phiên bản dự thảo, nhiều vòng lấy ý kiến, thẩm định thì Nghị định lại khôi phục quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo đó, một cá nhân có quyền tự do kinh doanh bất động sản với danh nghĩa cá nhân nếu có doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm.
Ngược lại, nếu ít nhất một trong hai thông số (300 tỷ đồng và 10 lần) bị vượt quá thì cá nhân này phải thành lập doanh nghiệp để đảm bảo điều kiện kinh doanh bất động sản.
Cần cung cấp luận chứng, cơ sở để đưa ra định lượng con số
Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, tán thành với quan điểm pháp luật cần quy định việc chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản phải thành lập các loại hình tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản bởi tính phức tạp về pháp lý và chứa đựng nhiều rủi ro không chỉ cho chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh.
Theo ông Đỉnh, chủ thể tham gia vào quan hệ kinh doanh bất động sản cũng cần chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, gồm trách nhiệm báo cáo định kỳ về các giao dịch, công khai thông tin để nhà nước xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản, giúp tăng cường quản lý nhà nước, xây dựng thị trường hoạt động ổn định, lành mạnh, hạn chế các hành vi lừa đảo, thổi giá…
Tuy nhiên, chuyên gia kiến nghị nếu cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ; hoặc trường hợp bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh thì cần cho phép thực hiện mà không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Quy định theo hướng này vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ, vừa tạo điều kiện thông thoáng cho các cá nhân, tổ chức.
Ông Đỉnh lấy ví dụ trong “vụ án Nguyễn Thái Luyện và đồng phạm” (gọi là “vụ án Alibaba”) đã chỉ ra kẽ hở của hệ thống pháp luật khi chưa minh định được trường hợp nào các chủ thể thực hiện hoạt động bán, chuyển nhượng bất động sản sẽ phải lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản (áp dụng cho pháp nhân có năng lực, đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản)? Với quy mô nào thì được kinh doanh bằng tư cách cá nhân?
Trong “vụ án Alibaba”, các bị can, bị cáo đều thực hiện thủ tục phân lô, tách thửa, mua bán, chuyển nhượng bất động sản quy mô lớn với tư cách cá nhân và đây là một “lỗ hổng” của hệ thống pháp luật. Do đó, pháp luật cần định lượng thế nào là kinh doanh bất động sản “quy mô nhỏ” mà nếu vượt quá quy mô đó thì buộc chủ thể kinh doanh phải thành lập tổ chức kinh tế và thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản nhằm bảo vệ trật tự, an toàn xã hội, bảo vệ quyền, lợi ích của các chủ thể trong hoạt động kinh doanh.
Nghị định 96 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay có tính khoa học, khả thi hơn: Mỗi cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản với danh nghĩa cá nhân (coi là “quy mô nhỏ”) nếu có doanh thu không quá 300 tỷ đồng và có số lần giao dịch không quá 10 lần trong một năm. Nếu một trong hai chỉ số này bị vượt quá thì được coi là kinh doanh với quy mô lớn, sẽ phải thành lập doanh nghiệp.
Tuy nhiên, theo chuyên gia, Bộ Xây dựng cần cung cấp luận chứng, cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn để đưa ra định lượng con số 300 tỷ đồng và 10 lần giao dịch trong một năm.
Một vấn đề quan trọng, theo ông Đỉnh, cũng cần trả lời thỏa đáng là cơ chế bảo đảm thực hiện quy định của Nghị định. Cụ thể, làm thế nào để kiểm soát được và “tuýt còi” các cá nhân kinh doanh bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ? Chế tài áp dụng là gì? Và nếu một cá nhân cố tình mua, bán bất động sản vượt hạn mức quy mô nhỏ (ví dụ mua, bán nhiều hơn 10 căn nhà trong một năm) thì các giao dịch vượt hạn mức có vô hiệu không? Hậu quả pháp lý là gì?
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, quy định cá nhân mua bán nhà đất có tổng doanh thu không quá 300 tỷ một năm là chưa có căn cứ pháp luật và cũng chưa phù hợp với thực tế.
Ngoài ra, theo ông Châu, Nghị định chưa dự liệu trường hợp cá nhân chỉ bán 1 nhà, 1 sản phẩm bất động sản có giá trị lớn, có thể có giá lên đến 200 - 300 tỷ đồng/sản phẩm bất động sản hoặc có giá cao hơn. Ví dụ như bán 1 biệt thự hoặc 1 biệt thự du lịch hoặc 1 căn hộ penthouse siêu sang do mình sở hữu hoặc được thừa kế thì cũng cần bổ sung vào Nghị định quy định các trường hợp này không phải thành lập doanh nghiệp mà chỉ phải nộp thuế cho nhà nước theo quy định.
