Dự án The Metropole Thủ Thiêm có giá bán cao “ngất ngưởng”
Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát được biết là chủ đầu tư dự án siêu sang The Metropole Thủ Thiêm. Dự án này toạ lạc trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm với diện tích khoảng 7,6ha, tổng mức đầu tư dự kiến 7.300 tỷ đồng.
Ban đầu, chủ đầu tư là Quốc Lộc Phát với cổ đông lớn là Keppel Land (Singapore), được UBND TP.HCM giao thực hiện dự án từ năm 2017. Tuy nhiên, Keppel Land sau đó thoái vốn khỏi dự án và Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land) xuất hiện với vai trò nhà phát triển dự án từ giữa năm 2018.
Trước khi có danh xưng The Metropole Thủ Thiêm, dự án này từng được nhắc đến nhiều dưới tên gọi Khu phức hợp Sóng Việt, My Paradise Thủ Thiêm hay My Paradise S.K Land Thủ Thiêm.
The Metropole Thủ Thiêm trải dài trên 4 phân khu 1.13, 1.14, 1.16 và 1.17 thuộc bán đảo Thủ Thiêm, quy mô dự kiến 8 toà tháp với chiều cao từ 12 - 24 tầng. Trong đó, phân khu 1.13 và 1.14 sẽ là khu phức hợp thương mại. Phân khu 1.16, 1.17 là khu phức hợp dân cư đa chức năng với tổng số lượng căn hộ giới hạn khoảng 1.300 căn hộ được chia làm 4 phân khu: The Galleria Residence, The Crest Residence, The Opera Residence và một phân khu chưa công bố.
Kể từ khi Sơn Kim Land tham gia làm nhà phát triển và đổi tên dự án thành The Metropole Thủ Thiêm, dự án này triển khai và bán hàng rất tốt với giá cao.
Năm 2022, giá bán căn hộ tại phân khu The Opera Residence thuộc dự án The Metropole Thủ Thiêm dao động từ 4.000 - 6.000 USD/m2 chưa VAT. Như vậy, căn hộ một phòng ngủ có giá từ 4,5 - 4,95 tỷ đồng/căn; 2 phòng ngủ có giá từ 6,75 - 7,65 tỷ đồng/căn; 3 phòng ngủ có giá từ 8,55 - 9,9 tỷ đồng/căn; 4 phòng ngủ là 10,8 tỷ đồng/căn. Đặc biệt, một số vị trí The Metropole Thủ Thiêm có giá chào bán lên tới 7.900 USD/m2.
Thời điểm đó, Metropole Thủ Thiêm ghi nhận mức giá bán cao “ngất ngưởng” trên thị trường phía Nam. Thế nhưng, đằng sau mức giá “khủng” này, giờ đây được “vén màn” khi Quốc Lộc Phát từng có văn bản xin phép bán giá căn hộ ở đây chỉ 55 triệu đồng/m2.
Cụ thể, vào năm 2021, Công ty Cổ phần Quốc Lộc Phát có văn bản đề nghị Sở Xây dựng TP.HCM xem xét, cho phép được bán một phần trong tổng số 24.000m2 sàn căn hộ, tương đương 240 căn tại lô 1-13 với giá 55 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế giá bán trên thị trường lên đến 5.800-7.900 USD/m2 (tương đương 135 - 185 triệu đồng/m2).
Trả lời về vấn đề này, Sở Xây dựng TP.HCM vừa cho hay, qua rà soát hồ sơ, lô đất 1-13 có tổng diện tích 13.168m2, đã được UBND TP.HCM phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường hơn 646 tỷ đồng, để Quốc Lộc Phát thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đến nay, công ty đã nộp tiền vào ngân sách nhà nước, và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường đang rà soát, tham mưu, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất TP.HCM về số tiền sử dụng đất bổ sung của lô đất này, theo yêu cầu của Thanh tra Chính phủ và UBND TP.HCM. Do đó, Sở Xây dựng chưa xác định được số tiền sử dụng đất đóng bổ sung, và tổng số tiền mà công ty phải đóng, nên không thể xác định diện tích sàn xây dựng cho phép công ty bán nhà hình thành trong tương lai.
Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM, do doanh nghiệp đã nộp tiền sử dụng đất phê duyệt trước đây, nên theo đơn giá bán căn hộ mà doanh nghiệp cung cấp, tổng diện tích sàn ước tính theo số tiền sử dụng đất đã đóng là 11.748m2. Trong khi theo nội dung thẩm định thiết thiết kế kỹ thuật công trình của Cục quản lý hoạt động xây dựng, tổng diện tích sàn của 240 căn hộ là 21.859,4m2.
Trên thị trường chuyển nhượng hiện nay, căn hộ The Metropole Thủ Thiêm được chào bán với giá 194 - 280 triệu đồng/m2. Thậm chí, những căn duplex, penthouse có giá rao bán lên đến 400-500 triệu đồng/m2.
Đến nay, phân khu The Galleria Residence, The Crest Residence tại dự án đã được chủ đầu tư bán hết, giỏ hàng chỉ còn lại căn penthouse có diện tích lớn. Hiện tại, chủ đầu tư đang mở bán tiếp phân khu The Opera Residence.
Được biết, Ngân hàng Phương Đông (HoSE: OCB) của chủ tịch Trịnh Văn Tuấn – người có mối quan hệ mật thiết với Quốc Lộc Phát là ngân hàng cấp hạn mức bảo lãnh cho Quốc Lộc Phát để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của công ty đối với người mua tại dự án The Metropole Thủ Thiêm.
Bên cạnh đó, ngân hàng OCB cũng nhận thế chấp một phần dự án, bao gồm toàn bộ quyền và tài sản của 4.225m2 tại tầng 3 và 3A có chức năng văn phòng/văn phòng thương mại dịch vụ tại tháp C thuộc dự án công trình thương mại kết hợp nhà ở cao tầng tại lô đất 1-13.
Trong khi đó, chung cư triển khai trên lô đất 1-17 cũng của Quốc Lộc Phát được cấp vốn bởi TPBank. Ngân hàng này đã nhận thế chấp tài sản đảm bảo là quyền lợi phát sinh từ dự án chung cư cao tầng tại lô đất này.
Đại gia kín tiếng Phạm Quang Hưng - Chủ tịch Quốc Lộc Phát
Nhắc đến Quốc Lộc Phát, người ta thường chỉ nhớ đến nhóm cổ đông sáng lập, với sự nổi bật của đại gia Thắng “mượt” (Nguyễn Văn Thắng) - chủ đế chế Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Hải Đăng (HDMon), nhóm cổ đông ngoại Keppel Corporation hay nhà phát triển Sơn Kim Land.
Dĩ nhiên, cũng không thể không kể đến cổ đông Phạm Quang Hưng (sinh năm 1968) - Chủ tịch HĐQT Quốc Lộc Phát. Mà thực ra nhờ Quốc Lộc Phát, công chúng mới biết đến tên tuổi “đại gia” Phạm Quang Hưng.
Theo dữ liệu của VietTimes, Quốc Lộc Phát được thành lập vào ngày 4/9/2014, vốn điều lệ ban đầu là 300 tỷ đồng với 3 cổ đông sáng lập là Nguyễn Văn Thắng (nắm 40% vốn điều lệ), Nguyễn Viết Tuấn (nắm 30% vốn điều lệ) và Lê Văn Tú (nắm 30% vốn điều lệ).
Đến năm 2016, cơ cấu cổ đông của Quốc Lộc Phát được thay đổi. Thay vào đó là ông Phạm Quang Hưng nắm 45% vốn điều lệ. Đồng thời, xuất hiện thêm cá nhân bà Nguyễn Minh Bảo Châu sở hữu 10% và hai cổ đông nước ngoài là Orbista sở hữu 25% và Keppel Land nắm 20% (cả Orbista và Keppel Land đều là những công ty con của Keppel Corporation).
Từ năm 2017 trở đi, vì đã ngoài giới hạn 3 năm kể từ ngày thành lập, các cổ đông mới của Quốc Lộc Phát, theo Luật Doanh nghiệp, không còn được liệt vào dạng “cổ đông sáng lập” và không phải có nghĩa vụ cập nhật thông tin sở hữu vào đăng ký kinh doanh nên nhóm này dần trở thành bí ẩn với thị trường.
Các lần thay đổi đăng ký kinh doanh về sau cho thấy: Tháng 7/2017, bà Nguyễn Minh Bảo Châu chuyển nhượng toàn bộ 15 triệu cổ phần (10% vốn điều lệ); Tháng 10/2017, ông Phạm Quang Hưng chuyển nhượng 37,74 triệu cổ phần/tổng số 67,5 triệu cổ phần nắm giữ, tương ứng giảm tỷ lệ sở hữu từ 45% về còn 18,64%; Tháng 5/2018, ông Hưng tiếp tục chuyển nhượng thêm 6,825 triệu cổ phần, giảm tỷ lệ sở hữu về còn 14,09%.
Đến tháng 6/2018, sau khi Sơn Kim Land được Quốc Lộc Phát chọn trở thành nhà phát triển dự án, hai công ty con của Keppel tiếp tục thoái toàn bộ vốn đã đầu tư vào doanh nghiệp này. Ai là người đứng ra mua lại số cổ phần trên vẫn đang là một ẩn số.
Sau nhiều lần thay đổi vốn và cổ đông, cập nhật đến cuối năm 2021, vốn điều lệ Quốc Lộc Phát đạt 1.500 tỷ đồng. Danh sách thành viên có Công ty TNHH Đầu tư TTSV (Quốc Lộc Phát cùng Sơn Kim Land thành lập) sở hữu 52%; Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư Hướng Việt sở hữu 21%; ông Phạm Quang Hưng sở hữu 10%; Orbista Pte. Ltd sở hữu 8%; Công ty Cổ phần BĐS Hướng Việt sở hữu 5%; bà Bà Trần Thị Thúy An nắm giữ 4%.
Trong đó, cổ đông nắm quyền chi phối tại Quốc Lộc Phát là Công ty TNHH Đầu tư TTSV lại do Công ty TNHH Gateway Berkeley nắm giữ đến 99,98%, 0,2% còn lại do ông Nguyễn Hoàng Tuấn - Chủ tịch HĐQT SonKim Land nắm giữ (cập nhật tại ngày 9/9/2022).
Đáng lưu ý rằng, Công ty TNHH Gateway Berkeley là doanh nghiệp do Công ty Cổ phần Địa ốc Phúc Đạt (Phúc Đạt Land) nắm giữ 100% vốn điều lệ.
Thêm một chi tiết thú vị Phúc Đạt Land là công ty con do Công ty TNHH BĐS Highgate nắm giữ đến 99,9% cổ phần, trong khi đó, Sơn Kim Land sở hữu 100% vốn góp tại BĐS Highgate, tính đến thời điểm năm 2022. Như vậy, theo một vòng tròn, Quốc Lộc Phát cũng nằm trong “hệ sinh thái” của Sơn Kim Land - "ông trùm" phân khúc bất động sản hạng sang và siêu sang.
Tính đến thời điểm hiện tại, cổ đông lớn của Quốc Lộc Phát là ông Phạm Quang Hưng (nắm trên 14% cổ phần). Ngoài ra, dữ liệu của VietTimes cho thấy, cập nhật đến tháng 4/2024, ông Hưng vẫn đang giữ ghế Chủ tịch HĐQT.
Đáng chú ý, vị “đại gia” kín tiếng Phạm Quang Hưng còn góp vốn tại hàng loạt doanh nghiệp khác như: Công ty Cổ phần MAV, Công ty TNHH Thương mại và Đầu tư GHM Việt Nam, Công ty Cổ phần đầu tư PDG, Công ty Cổ phần Quản lý bất động sản và Đầu tư Sài Gòn, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và kinh doanh Nhà Thăng Long, Công ty TNHH Mặt Trời Mọc.
Doanh thu tăng vọt, nợ phải trả tăng gấp 5 lần
Dữ liệu của VietTimes cho thấy, Quốc Lộc Phát làm ăn khá hiệu quả khi ghi nhận doanh thu và lợi nhuận “khủng” trong những năm gần đây. Tuy nhiên, doanh nghiệp ghi nhận nợ phải trả ở mức cao trong khi vốn chủ sở hữu thấp hơn nhiều lần.
Trong giai đoạn 2019 - 2023, Quốc Lộc Phát có tốc độ tăng trưởng doanh thu như “vũ bão”, từ 2 năm liên tục ghi nhận doanh thu chỉ 0 đồng bỗng vào năm 2021 đạt hơn 4.000 tỷ đồng. Điều này giúp doanh nghiệp báo lãi hơn 2.000 tỷ đồng trong năm 2021, cải thiện siêu tốt so với con số 15,2 tỷ đồng năm 2020.
Tuy nhiên, năm 2022, doanh thu của Quốc Lộc Phát trồi sụt còn 1.800 tỷ đồng, song lợi nhuận của công ty khá tốt đạt 1.027 tỷ đồng.
Bước sang 2023, đây là năm ghi nhận doanh thu “khủng” nhất của doanh nghiệp này khi đạt 11.738 tỷ đồng, gấp gần 12 lần so với cùng kỳ năm 2022. Nếu tính doanh thu từng ngày, mỗi ngày đơn vị này thu 32 tỷ đồng. Lợi nhuận của công ty đạt 5.891 tỷ đồng, tăng 5,7 lần so với cùng kỳ.
Có thể thấy, bất chấp khó khăn chung của thị trường bất động sản, Quốc Lộc Phát vẫn “ăn nên làm ra” khi có nguồn thu khủng. Dường như, sau khi được chỉ định làm dự án “hot” The Metropole Thủ Thiêm, công ty này đã có trái ngọt.
Cũng trong giai đoạn 2019 - 2023, Quốc Lộc Phát có tốc độ tăng trưởng vốn chủ sở hữu cực nhanh (tính bằng lần), từ 1.515 tỷ đồng (năm 2019) tăng gấp 4,6 lần lên 7.040 tỷ đồng (năm 2023).
Tuy nhiên, đơn vị này có tỷ lệ đòn bẩy nợ phải trả so với vốn chủ sở hữu ở mức cao. Trong vòng 5 năm, nợ phải trả của Quốc Lộc Phát đã tăng dữ dội từ 3.080 tỷ đồng lên 15.956 tỷ đồng, tức tăng gấp 5,18 lần. Tính đến thời điểm cuối năm 2023, nợ phải trả của đơn vị này cao gấp 2,6 lần vốn chủ sở hữu.
