Từ The EverRich 3 đến... Sunshine City Sài Gòn

Các thông tin “rò rỉ” trên truyền thông một cách hữu ý cũng tiết lộ sự “để mắt” của Sunshine Group với hai dự án khác.

Một tờ báo lớn trong một bài viết “thông tin dịch vụ” có tiêu đề Sunshine Group chính thức đổ bộ vào Sài Gòn đã đề cập về hai dự án này: (1) “Một dự án siêu “hot” ngay tại lõi trung tâm Sài Gòn (quận 1), công trình tổ hợp hai tòa tháp văn phòng và căn hộ chung cư cao cấp 50 - 60 tầng, đang được giới thạo tin đồn đoán sẽ về tay “đại gia BĐS Hà Nội” Sunshine Group”; (2) "Cùng với đó, Sunshine Group nhiều khả năng cũng đã “để mắt” đến một Tổ hợp căn hộ và sky villa tại quận 4, TP.HCM."

Đó có thể là những thông tin chưa rõ ràng, nhưng tin rằng nếu chủ động truyền thông như vậy, ngày Sunshine Group chính thức ra mắt hai dự án này hẳn không còn xa.

Sunshine City Sài Gòn là màn chào sân ấn tượng của Sunshine Group với giới thị trường địa ốc phương Nam. (Ảnh: Internet)

Nhưng trước tiên hãy đề cập đến Sunshine City Sài Gòn – dự án chào sân Tp. HCM mà Sunshine Group vừa chính thức công bố.

Theo giới thiệu, Sunshine City Sài Gòn nằm tại quận 7, TP HCM, thuộc vị trí trung tâm Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tâm điểm của khu Nam Sài Gòn.

Dự án là một tổ hợp chung cư cao cấp gồm 11 tòa nhà với tổng diện tích 102.884 m2, cung cấp cho thị trường 3.000 căn hộ từ 1 – 4 phòng ngủ, diện tích từ 50 – hơn 130 m2. Theo quảng cáo, hệ thống tiện ích của dự án bao gồm: Sky Bar Panorama, Sky Walk, sông nội khu, cảnh quan phong cách vườn Châu Âu, trường học quốc tế…

Có nguồn cho hay, Sunshine Group dự kiến sẽ rót vào dự án này 10.000 tỷ đồng – con số đủ để khiến nhiều đại gia địa ốc phương Nam phải coi trọng.

Tại lễ ra mắt, Sunshine Group cho biết dự án sẽ được khởi công trong quý IV/2018 và dự kiến bàn giao nhà trong năm 2021. Có nghĩa rằng, Sunshine Group sẽ làm thật và làm khẩn trương. Một tin mừng cho khu đất đã nhiều năm nằm chờ này! (Dù rằng chưa rõ tiến độ pháp lý của dự án này – từ ngày về tay ông Đỗ Anh Tuấn – đã được xử lý đến đâu).

Sunshine City Sài Gòn, vì thế,  là một màn chào sân khó có thể ấn tượng hơn của Sunshine Group với thị trường bất động sản 13 triệu dân.

Càng ấn tượng hơn nữa nếu biết, trước khi về Sunshine City Sài Gòn, khu đất trên 10ha hiếm hoi còn sót lại ở Khu Nam Sài Gòn này, đã từng thuộc về những “đại gia” địa ốc có cỡ của Sài thành - mà vẫn chẳng thể triển khai.

Từ The EverRich 3…

Sunshine City Sài Gòn, tọa lạc tại phường Tân Phú, Quận 7, Tp. HCM,  tiền thân là một dự án có cái tên rất đẹp: The EverRich 3 – thương hiệu hạng sang gắn liền với Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR).

Cùng với The EverRich 2 (số 422, đường Đào Trí, khu phố 1), đây là dự án được nhắc đến nhiều trong mối quan hệ vay nợ giữa nhóm PDR và Ngân hàng TMCP Đông Á (Dong A Bank). Theo kết luận điều tra vụ án Trần Phương Bình - Dong A Bank thì tính đến 31/7/2017,  nợ vay của nhóm PDR tại Dong A Bank lên đến hơn 8.800 tỷ đồng, trong đó dư  nợ gốc là gần 5.000 tỷ đồng. Một phần đáng kể số nợ này có liên quan đến The EverRich 2, The EverRich 3.

Thực tế, những thông tin liên quan đến mối quan hệ nợ nần giữa PDR – Dong A Bank đã được báo chí đề cập khá nhiều, trong bài viết này, VietTimes chỉ chú trọng làm rõ quá trình về với Sunshine Group của The EverRich 3.

Tín hiệu đổi chủ của The EverRich 3 (và cả The EverRich 2) bắt đầu xuất hiện vào cuối năm 2017, trong nỗ lực xử lý khoản nợ tại Dong A Bank của PDR.

Chủ trương chuyển nhượng (một phần hoặc toàn bộ dự án) được Hội đồng quản trị PDR thông qua vào ngày 24/11/2017, tại Quyết định số 16/2017/QĐ-HĐQT.

Ngày 26/12/2017, nhóm PDR đã ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HĐHTĐT-E3/2017 có thời hạn 5 năm với Công ty TNHH Dynamic Innovation (Dynamic) liên quan đến việc phát triển phần chung cư cao tầng của Dự án The EverRich 3.

Theo HĐHTĐT: (1) Dynamic có nghĩa vụ thanh toán các chi phí mà nhóm PDR đã bỏ ra liên quan đến phần dự án hợp tác; (2) Các bên có thể nhận được phần lợi nhuận phát sinh từ dự án được phân chia theo tỷ lệ đóng góp tài chính của mỗi bên theo nội dung quyết toán được thống nhất; (3) Sau khi nhóm PDR được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với khu đất dự án, Dynamic có quyền chọn mua và nhóm PDR có quyền chọn bán 99% lợi ích tham gia của nhóm PDR trong hoạt động hợp tác đầu tư này với giá tương đương 99% giá trị khoản đóng góp thỏa thuận của Nhóm PDR cộng thêm một khoản thặng dư sẽ được các bên thỏa thuận; (4) Khi các điều kiện pháp lý của dự án được đáp ứng theo luật định, nhóm PDR có quyền chuyển nhượng phần dự án này cho đối tác khác với điều kiện phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của Dynamic cộng thêm một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.

Liên quan đến HĐHTĐT trên, tính đến cuối năm 2017, nhóm PDR đã nhận từ Dynamic số tiền 2.025 tỷ đồng.

Động thái tương tự cũng được thực hiện với The EverRich 2, giúp đem về cho nhóm PDR số tiền 4.002 tỷ đồng - ở đây là từ Công ty TNHH Đầu tư Big Gain (Big Gain).

Sự kiện hợp tác giữa PDR với Dynamic và Big Gain khi ấy từ gây xôn xao lớn đối với thị trường. Các vấn đề tưởng như “lạ lùng”, được đem ra mổ xẻ, rằng Big Gain và Dynamic chỉ là những doanh nghiệp vô danh, vừa mới được thành lập trước đó ít tháng. Đi sâu hơn vào các cổ đông sáng lập ra hai pháp nhân này thì cũng chỉ thấy những doanh nghiệp xa lạ khác, với quy mô vốn nhỏ hơn rất nhiều con số hàng nghìn tỷ đồng mà họ đã rót vào Big Gain hay Dynamic.

Tuy vậy, nếu nhìn nhận một cách thấu đáo, sự xuất hiện của những pháp nhân “xa lạ” Dynamic hay Big Gain trong các thương vụ địa ốc là khá bình thường, thậm chí quen thuộc. Theo đó, khi làm các “deal” chuyển nhượng, các tập đoàn mẹ thường rất hiếm khi xuất hiện và thực hiện trực tiếp, mà thường thông qua các SPC (Segregated Portfolio Company - công ty với danh mục đầu tư riêng biệt). Việc thực hiện qua các SPC sẽ giúp các bên tham gia thuận tiện hơn trong việc thực hiện các hạng mục hợp đồng, hoàn thiện các thủ tục pháp lý, và cũng dễ dàng hơn cho việc chuyển nhượng tiếp tục (nếu có). Dĩ nhiên, việc sử dụng SPC, cũng giúp các bên tham gia “tránh” sự chú ý không cần thiết.

Vậy đến đây, một câu hỏi nên đặt ra: đâu là cái tên đứng sau những Dynamic, Big Gain?

VIPD Group

Trên thực tế, khi rộ lên những thông tin về việc PDR chuyển nhượng 2 dự án The EverRich 2 và The EverRich 3 vào cuối năm 2017 đã có tin đồn về sự tham dự của nhóm Vạn Thịnh Phát – tượng đài bất động sản khu vực Tp. HCM.

Tuy nhiên, dẫn lời trên truyền thông thời điểm đó, Chủ tịch PDR Nguyễn Văn Đạt phủ nhận. “Hoàn toàn không có chuyện Vạn Thịnh Phát đã mua 100% dự án River City để biến thành siêu dự án Sai Gon Peninsula” – ông Đạt nói. Nhà sáng nghiệp PDR cũng hé lộ rằng đối tác đó là một “đại gia” địa ốc - đơn vị đang có nhiều dự án BĐS lớn trải dài khắp cả nước, theo tờ Nhịp sống số.

Còn theo dữ liệu của VietTimes, nguồn vốn để Dynamic đầu tư vào The EverRich 3 và Big Gain đầu tư vào The EverRich 2 đều được thu xếp qua Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), chi tiết hơn là khối Ngân hàng Bán buôn Miền Nam.

Đáng chú ý là, sau khi thu xếp đủ vốn góp cho Big Gain và Dynamic (để thực hiện thương vụ The EverRich 2 và The EverRich 3) thì các cổ đông sở hữu hai pháp nhân này đều ký hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp sang cho một bên thứ 3 - ở đây là Công ty cổ phần Tập đoàn Phát triển hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIPD Group).

Với số vốn điều lệ đăng ký hơn 11.000 tỷ đồng (tính đến tháng 4/2017), VIPD Group tỏ ra là cái tên phù hợp cho vai trò “đứng sau” trong thương vụ đầu tư vào The EverRich 2 và The EverRich 3 của Big Gain và Dynamic.

VIPD Group tiền thân là CTCP Bất động sản Phú Vinh, thành lập vào đầu năm 2008 với mục đích triển khai dự án Khu căn hộ Bình Thới (tọa lạc tại 220 Bình Thới, phường 14, Quận 11, Tp.HCM). Tuy nhiên, VIPD Group lại được biết đến nhiều hơn khi là cái tên đã bỏ ra gần 10.000 tỷ đồng để mua lại tòa nhà Vincom Center A từ Tập đoàn Vingroup vào năm 2013. Được biết, VIPD Group còn gián tiếp và trực tiếp đầu tư tại nhiều dự án địa ốc “khủng” khác trên địa bàn Tp. HCM.

Theo cập nhật mới nhất (tháng 07/2018), người đại diện theo pháp luật của VIPD Group là ông Nguyễn Vũ Anh Thi (SN: 1982). Ngoài ra, danh sách ban lãnh đạo VIPD Group còn có sự xuất hiện của một số cái tên như: Chủ tịch HĐQT Ying Kenneth Tze Man (SN 1955, quốc tịch Hồng Kông); Thành viên HĐQT Trương Thị Anh Thư (SN 1979); Thành viên HĐQT Châu San Phàm (SN 1984); Thành viên Ban Kiểm soát Lưu Trần Thảo Nghi (SN: 1993). VIPD Group khá kín tiếng và được cho là có liên hệ ít nhiều tới Tập đoàn Vạn Thịnh Phát.

… Đến Sunshine City Sài Gòn

Việc ngày 14/11, Sunshine Group chính thức ra mắt dự án Sunshine City Sài Gòn, chính là lời khẳng định cho sự đổi chủ của The Everich 3.

Sự đổi chủ này có thể được thực hiện qua nhiều cách, tuy nhiên với cách nào đi chăng nữa thì cũng cần phải có sự thỏa thuận, thống nhất của Dynamic (chính xác hơn là của nhà đầu tư thực sự đứng đằng sau Dynamic).

Xin nhắc lại điều khoản 3 và điều khoản 4 trong hợp đồng hợp tác đầu tư số 01/HĐHTĐT-E3/2017 ký giữa nhóm PDR và Dynamic vào ngày 26/12/2017: (3) Sau khi nhóm PDR được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với khu đất dự án, Dynamic có quyền chọn mua và nhóm PDR có quyền chọn bán 99% lợi ích tham gia của nhóm PDR trong hoạt động hợp tác đầu tư này với giá tương đương 99% giá trị khoản đóng góp thỏa thuận của nhóm PDR cộng thêm một khoản thặng dư sẽ được các bên thỏa thuận; (4) Khi các điều kiện pháp lý của dự án được đáp ứng theo luật định, nhóm PDR có quyền chuyển nhượng phần dự án này cho đối tác khác với điều kiện phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của Dynamic cộng thêm một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.

Sunshine City Sài Gòn bao gồm toàn bộ khu căn hộ cao tầng (rộng 10,3ha) của The EverRich 3 trước đây, nhưng không gồm 1,5ha khu nhà ở thấp tầng.

Trong một trao đổi, khi được đề cập đến việc Sunshine Group mua lại The EverRich 3, Chủ tịch PDR Nguyễn Văn Đạt cho biết “Sunshine Group mua lại từ người khác” - chứ không phải từ PDR. Ông cũng cho biết rằng PDR cũng đã hoàn tất chuyển nhượng The EverRich 3.

Hiểu theo chi tiết mua lại “từ người khác” mà ông Đạt đã cung cấp thì khả năng cao hơn là Sunshine Group đã đàm phán với Dynamic (hay chính xác hơn là nhóm chủ Dynamic) để lấy lại hợp phần The EverRich 3 mà họ có quyền định đoạt.

Cũng cần lưu ý về phần dự án mà PDR đã hợp tác với Dynamic – cũng là hợp phần The Everich 3 mà Sunshine Group đã mua lại. Nó là toàn bộ khu căn hộ cao tầng, nhưng  không bao gồm 15.000 m2 khu nhà ở thấp tầng. Đối chiếu với thông tin mà Sunshine Group đã công bố tại buổi lễ ra mắt thành Sunshine City Sài Gòn thì có vẻ khá hợp lý: “Dự án là một tổ hợp chung cư cao cấp gồm 11 tòa nhà với tổng diện tích 102.884 m2” - toàn chung cư cao tầng, chứ không có khu nhà ở thấp tầng.

Tại Báo cáo tài chính gần nhất mà PDR công bố, là BCTC hợp nhất quý 3/2018 phát hành ngày 19/10/2018, khi thuyết minh về dự án TheEverRich 3, PDR viết: “Hiện tại, Công ty đang thực hiện việc đầu tư dự án nhằm hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng một phần dự án. Khi dự án đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý thì Công ty sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo luật định”.

Qua đó có thể thấy, thương vụ chuyển nhượng một phần The EverRich 3 mới chỉ được hoàn tất cách đây ít tuần.

Theo BCTC, tính đến 30/9/2018, PDR (và đối tác) đã đầu tư 2.037 tỷ đồng vào The EverRich 3 – tăng hơn 400 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu bao gồm tiền bồi thường đất, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. (Nhắc lại rằng, cuối năm 2017, sau khi ký HĐHTĐT, Dynamic đã chuyển cho nhóm PDR số tiền là 2.025 tỷ đồng).

Sau Sunshine City Sài Gòn là…

Đáng chú ý là không chỉ TheEverRich 3, theo thuyết minh, tại The EverRich 2, PDR cũng đang “đang thực hiện việc đầu tư dự án nhằm hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng một phần dự án. Khi dự án dáp ứng đủ các điều kiện pháp lý thì Công ty sẽ thực hiện việc chuyển nhượng theo luật định”. Chưa rõ đâu là cái tên sẽ nhận chuyển nhượng The EverRich 2.

Liệu có tiếp tục là Sunshine Group?

Trong các thông tin “rõ rỉ” nhiều khả năng là hữu ý trên truyền thông, chưa thấy Sunshine Group nhắc đến “hình bóng” The EverRich 2.

Như đã đề cập, “truyền thông” còn tiết lộ rằng, ngoài Sunshine City Sài Gòn, Sunshine Group còn đang “để mắt” đến 2 dự án khác, gồm công trình tổ hợp hai tòa tháp văn phòng và căn hộ chung cư cao cấp 50 - 60 tầng tại Quận 1; và Tổ hợp căn hộ và sky villa tại quận 4, TP.HCM.

Chưa rõ hai dự án mà Sunshine Group đang để ý nêu trên là dự án nào. Với Sunshine City Sài Gòn, rất có thể Sunshine Group đã có những thỏa thuận với VIPD Group, mà VIPD Group thì cũng từng sở hữu không ít dự án “đẹp” tại Sài Gòn…

Cũng chưa rõ sau khi tiếp khoản The EverRich 3, Sunshine Group sẽ lựa chọn ngân hàng nào làm nhà tài trợ vốn. Trước mắt, theo BCTC, tính đến cuối tháng 9/2018, PDR đã vay Techcombank 1.051 tỷ đồng – thế chấp bằng quyền phát triển dự án The EverRich 2; The EverRich 3, với mục đích thanh toán các chi phí liên quan đến 2 dự án này.

“Lãi suất cố định suốt thời gian vay là 11%/năm, thời hạn vay 12 tháng tính từ ngày giải ngân khoản vay” – PDR thuyết minh. Với thời hạn vay như thế này (ngắn hạn) và lãi suất cố định (chứ không phải thả nổi) thì có thể hiểu Techcombank chỉ đang cung cấp các giải pháp tài chính mang tính thời vụ nhằm giải quyết việc hoàn thiện pháp lý để chuyển nhượng dự án. Chứ không phải là tài trợ phát triển dự án The EverRich 2 và The EverRich 3.

Rất có thể, sau khi về với Sunshine Group, khoản nợ liên quan đến The EverRich 3 tại Techcombank sẽ được tất toán, và tập đoàn địa ốc của ông Đỗ Anh Tuấn sẽ tìm đến một nhà tài trợ vốn khác./.