Trước tiên, chúng tôi muốn làm rõ khái niệm Proptech. Proptech - viết tắt của cụm từ Property Technology (Công nghệ Bất động sản), là việc áp dụng công nghệ và nền kinh tế nền tảng vào lĩnh vực bất động sản, để giúp các cá nhân, doanh nghiệp giao dịch mua bán, đầu tư, cho thuê và quản lý bất động sản một cách dễ dàng.
Proptech sẽ giúp tối giản hóa quy trình làm việc giữa người mua/thuê và người bán, người môi giới cũng như chủ đầu tư.
Có 3 thành phần cơ bản cấu tạo nên Proptech là Real Estate Fintech (công nghệ tài chính cho bất động sản), Smart Real Estate (bất động sản thông minh), Sharing Economy (nền kinh tế chia sẻ) và một thành phần phụ là Contech (công nghệ xây dựng bất động sản).
Proptech có mặt trong nền tảng cho thuê không gian (chỗ ở hoặc không gian làm việc), nền tảng mua bán trực tuyến (mua bán nhà, đất), quản lý hành chính (quản lý giao dịch mua, bán, cho thuê), tòa nhà thông minh (sử dụng công nghệ để tối ưu hóa không gian và chất lượng sống).
Thực trạng Proptech Việt Nam
Nền tảng Proptech thế hệ đầu tiên xuất hiện cách đây khoảng gần 20 năm, với sự ra đời của các trang web thay thế cho các mục quảng cáo rao vặt trên báo giấy như 5 giây, muaban.net...
Với sự phát triển nhanh chóng của Internet thời gian sau đó, đã xuất hiện thêm nhiều trang web dịch vụ mua bán bất động sản như batdongsan.com.vn, muabannhadat.com.vn, nhadatvideo.vn, nhaban.com, nhadat24h.net... với nội dung được đầu tư quy mô hơn, có video thực tế bên cạnh hình ảnh về bất động sản. Các công ty đứng đằng sau những website này đã thu hút được một số dòng vốn đầu tư để tăng cường khả năng cạnh tranh, mở ra cuộc đua tranh giành thị phần đầu tiên trong thị trường Proptech.
Vào khoảng giữa thập niên 2010, Proptech đã có bước tiến mới khi xuất hiện một số ứng dụng/app môi giới mua bán bất động sản, mà nổi bật nhất là app Propzy.
Propzy ra mắt thị trường từ năm 2016 và đã từng gọi vốn được khoản tiền 30 triệu USD từ Softbank và Gaw Capital. Nhờ khoản đầu tư này mà Propzy đã cải thiện quy mô và có ý định mở rộng hoạt động sang các nước Đông Nam Á.
Tuy nhiên, sau đó startup này đã bất ngờ "ngã ngựa", cho thấy việc mở rộng quy mô hoạt động và giải bài toán sau nhận vốn là không hề đơn giản.
Tuy nhiên, sự thành công trong việc gọi vốn của Propzy cũng đã thúc đẩy nhiều công ty khởi nghiệp tham gia vào thị trường Proptech và cũng đã nhận được những khoản đầu tư như Homebase, MGi Proptech, Reti, Houze...
Làn sóng khởi nghiệp Proptech cũng khiến các ông lớn trong ngành bất động sản như Cen Group, Hưng Thịnh, Sunshine Group... đầu tư mạnh vào lĩnh vực này.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây cũng đã tham gia thị trường Proptech bằng việc cho ra mắt ứng dụng VARS Connect.
Theo thống kê của FinREI Investment, hiện nay có khoảng 156 công ty Proptech đang hoạt động tại thị trường Việt Nam, thực hiện đa dạng các dịch vụ từ môi giới, đầu tư, gọi vốn cộng đồng, mua bán, quản lý tài sản, chia sẻ không gian làm việc chung...
Còn theo thống kê của công ty JLL Việt Nam, 80% các công ty Proptech hoạt động tại thị trường Việt Nam là các công ty nước ngoài hoặc sở hữu vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Proptech hiện phát triển mạnh nhất trong phân khúc các khu dân cư và các tòa nhà văn phòng khi hơn 50% các công ty Proptech hoạt động trong phân khúc kinh doanh này.
Cũng theo thống kê của JLL, trong năm 2021, các startup Việt Nam đã huy động được 40 triệu USD và năm 2022 cũng có thêm 2 startup gọi được vốn đầu tư.
Tuy nhiên theo đánh giá của các chuyên gia thì ứng dụng Proptech Việt Nam mới chỉ ở giai đoạn 2.0 và rục rịch chuyển sang 3.0, vẫn đang đi sau thế giới một khoảng cách.
Theo dự báo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô ngành bất động sản sẽ tăng trưởng khoảng 6 lần, đạt 1232 tỉ USD, chiếm 13,6% tổng tài sản nền kinh tế vào năm 2030. Còn theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) thì năm 2022 đã có 800 nghìn giao dịch bất động sản trên toàn quốc. Vì thế dư địa để phát triển Proptech vẫn còn rất lớn.
Thống kê năm 2022 cho thấy các startup Proptech Việt Nam đã nhận được gần 500 triệu USD tiền đầu tư. Bên cạnh nhiều yếu tố thuận lợi như các chính sách của Nhà nước, sự phát triển của hạ tầng công nghệ thông tin, tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế và đô thị hóa... thì vẫn có những yếu tố cản trở Proptech phát triển mạnh mẽ.
Những rào cản Proptech
Đánh giá chung của các chuyên gia trong ngành, thị trường Proptech Việt Nam còn khá phân mảnh. Chưa có một nền tảng, tiêu chuẩn chung trong việc thu thập, chia sẻ và sử dụng dữ liệu ngành.
Một khó khăn khác mà mọi người đều nhìn thấy được là sự phát triển và tồn tại của các công ty khởi nghiệp Proptech sau khi gọi vốn. Đa phần đều là "đốt tiền" trong khi khả năng sinh lời về lâu dài là không chắc chắn, khiến nhiều startup sớm phải dừng cuộc chơi.
Bà Giang Huỳnh - Trưởng bộ phận tư vấn ứng dụng khoa học dữ liệu S22M, Công ty Savills Việt Nam - chia sẻ rằng các startup khi vận hành trong thời gian dài với chi phí cao và luôn phải tối ưu hóa khiến cho họ phải đối diện với rủi ro về định hướng và chiến lược kinh doanh.
Việc Propzy đóng cửa là bài học điển hình cho những rủi ro mà startup gặp phải sau khi gọi vốn thành công. Nên nhớ Propzy đã đóng cửa chỉ chưa đầy 1 năm sau khi công ty này nhận được vốn tài trợ gần nhất.
Một rào cản thực sự khi xây dựng các nền tảng/app bất động sản chính là tính chuẩn xác của dữ liệu. Phát biểu tại một hội thảo về chuyển đổi số ngành bất động sản, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT và Tổng giám đốc DKRA Việt Nam và Houze Group, nói rằng để có dữ liệu chính xác là một thách thức thực sự đổi với các nền tảng Proptech. Chẳng hạn như khi bạn vào một app rao bán nhà đất, bạn sẽ thấy một ngôi nhà có giá 10 tỉ đồng, nhưng khi đến làm việc với chủ nhà, thì mức giá lại là 12 tỉ. Đó là do người bán tự ý thay đổi giá, hoặc người môi giới thông qua app tự đặt một mức giá hời chủ yếu để "câu khách".
Ông Phạm Lâm nhận định dữ liệu đầu vào phải chính xác thì mới đảm bảo hiệu quả của nền tảng Proptech cũng như đảm bảo cho các giao dịch mua bán thành công. Ông Lâm nói rằng trước đây các kênh rao vặt thông tin bất động sản thường đưa thông tin không chính xác ảnh hưởng rất nhiều tới thời gian và công sức của người có nhu cầu mua bán.
Đồng tình với ông Phạm Lâm - chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành (nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương) - nói rằng dữ liệu đầu vào không đủ hoặc bị sửa đổi thì kể cả ChatGPT cũng không thể đưa ra câu trả lời chính xác.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, khẳng định rằng nguồn thông tin chính xác, minh bạch và kịp thời là điều quan trọng nhất của ứng dụng Proptech.
Rào cản thứ ba mà nhiều doanh nghiệp Proptech và nhà quản lý cũng đang "bó tay" không biết phải làm thế nào, đó là thị trường bất động sản thứ cấp hiện đang đóng góp rất lớn vào số lượng các giao dịch và thanh khoản bất động sản tại Việt Nam.
Nhận định về việc này, các chuyên gia trong ngành nói rằng thị trường thứ cấp ở Việt Nam là một thành trì vững chãi mà công nghệ chưa thể đánh sập trong một sớm một chiều. Mức chiết khấu hoa hồng 1% trên mỗi bất động sản thứ cấp khiến những người môi giới sẵn sàng làm thay công việc của các app, khiến các app "không có đất dụng võ".
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, nói rằng thị trường bất động sản thứ cấp đang phụ thuộc vào các đại lý và nhà môi giới truyền thống thông qua các sàn giao dịch. Vì bất động sản là một tài sản có giá trị rất lớn nên người Việt có xu hướng muốn nhìn tận mắt, sờ tận tay thay vì ra quyết định dựa trên một app hoặc website. Đây là thử thách rất lớn cho doanh nghiệp Proptech khi thực hiện chuyển đổi số toàn bộ mô hình giao dịch bất động sản kiểu truyền thống. Nó đòi hỏi một đội ngũ phải am hiểu cả công nghệ và cả thói quen truyền thông, và các bên liên quan như chủ đầu tư, nhà phát triển và nhà cung cấp dịch vụ.
Hơn nữa, trong lĩnh vực thanh toán và vay thế chấp, đặc biệt ở thị trường sơ cấp, doanh nghiệp Proptech cũng không thể xen vào mối quan hệ khăng khít giữa ngân hàng và nhà phát triển bất động sản. Vì vậy để có một ứng dụng Proptech All in One (tất cả trong một) là điều tương đối khó khăn.
Ông Phạm Lâm nói thêm rằng nếu như trong lĩnh vực gọi xe, giao đồ ăn, thương mại điện tử thì công nghệ là yếu tố quyết định thị trường, thì ngược lại trong ngành bất động sản, thị trường lại quyết định công nghệ bởi tâm lý, thói quen, đặc điểm vùng miền, phong tục và các yếu tố khác ảnh hưởng đến hành vi mua bán.
"Bất động sản Việt Nam là bức tranh có thị trường sơ cấp đang phát triển và thứ cấp là một thị trường tạm thời bị lãng quên vì không thể chạm đến chỉ bằng việc kết nối bằng công nghệ", ông Lâm cho biết.
Ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần tập đoàn Meey Land cho biết, rào cản Proptech ở Việt Nam là chưa có dữ liệu người dùng lớn. Bên cạnh đó, lực lượng nhân sự có trình độ công nghệ cao, nắm bắt tốt về bất động sản đang thiếu , chưa đáp ứng được nhu cầu của các đơn vị phát triển Proptech.
Làm thế nào để Proptech cất cánh?
Chia sẻ với VietTimes bên lề hội thảo về Chuyển đổi số ngành bất động sản do Hội Môi giới bất động sản (VARS) tổ chức vào ngày 26/8, ông Nguyễn Mạnh Khởi nói rằng chuyển đổi số trong kinh doanh bất động sản là điều tất yếu phải xảy ra và phải thực hiện ngay, bởi vì mọi hoạt động kinh doanh hiện nay đều cần thông tin nhanh, chính xác. Việc triển khai công nghệ số trong bất động sản sẽ giúp ích cho các chủ thể tham gia bao gồm nhà đầu tư, nhà môi giới cũng như khách hàng. Qua công nghệ số, việc thực hiện các dự án, kết nối nhà đầu tư với khách hàng, kết nối nhà môi giới với nhà đầu tư nhanh hơn và có nhiều thông tin hơn để lựa chọn. Ông Khởi nhấn mạnh việc này phải làm "càng nhanh càng tốt. càng sớm càng tốt".
Để thúc đẩy áp dụng công nghệ trong lĩnh vực bất động sản, cơ quan quản lý cũng cần cần có những chính sách khuyến khích, hỗ trợ các công ty khởi nghiệp Proptech, đồng thời đặt ra những tiêu chuẩn chung cho việc thu thập, xử lý, chia sẻ dữ liệu ngành.
Ông Phạm Lâm nói rằng cần phải luật hóa vai trò của người môi giới, các tổ chức môi giới và những người đăng tải thông tin lên các nền tảng Proptech, cũng như chính các nền tảng đó. Ông Lâm nhấn mạnh việc luật hóa nhằm chuẩn hóa dữ liệu/thông tin trên các nền tảng Proptech sẽ thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực này.
Về vấn đề Luật hóa dữ liệu, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nói rằng các cơ quan chuyên trách của chính phủ như Bộ Thông tin và Truyền thông cũng đã nghiên cứu về Luật Dữ liệu, tuy nhiên việc ra được một bộ luật như vậy là không đơn giản vì nó liên quan đến nhiều vấn đề về quyền riêng tư, dịch chuyển dữ liệu, dữ liệu xuyên biên giới...
Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARS) nói rằng vào cuối năm nay (2023) VARS sẽ cố gắng đưa ra một bộ tiêu chí đánh giá, áp dụng cho mọi chủ thể trong kinh doanh bất động sản.
Khi áp dụng bộ tiêu chí này, đơn vị quản lý ứng dụng Proptech có thể tiến hành các biện pháp để minh bạch hóa dữ liệu. Chẳng hạn như ứng dụng VARS Connect do VARS phát triển có thể rà quét, kiểm duyệt, khóa các tài khoản của người đưa thông tin sai lệch lên nền tảng. Tất cả để góp phần cho một thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh.
