Thực ra CTCP Quốc Cường Gia Lai (HoSE: QCG) đã đệ trình việc xin miễn giảm lãi vay đối với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – BIDV (HoSE: BID) từ tháng 12/2016. Và cũng rất nhanh sau đó – ngay trong tháng – BIDV đã chấp thuận đề nghị.
Cụ thể, ngày 5/12/2016, QCG đã đệ trình Công văn số 45/CV-QCG đến BIDV – Chi nhánh Quang Trung (BIDV Quang Trung) về việc xin giảm lãi và tất toán khoản vay được dùng để tài trợ cho dự án Phước Kiển của QCG.
“Tập đoàn đã đề nghị phương án thanh toán toàn bộ khoản nợ vay gốc ngày 31 tháng 12 năm 2016 và nợ lãi vào ngày hoặc trước ngày 31 tháng 3 năm 2017 và đề nghị được giảm 50% trên số lãi vay phải trả”, QCG cho biết, “ Vào ngày 31 tháng 12 năm 2016, Tập đoàn đã nhận được Công văn số 2085/BIDV.QT-KH1 từ BIDV Quang Trung chấp thuận cho việc đề nghị miễn giảm lãi theo phương án đề nghị trả nợ gốc và lãi như đề cập trên của Tập đoàn”.
Tại Báo cáo tài chính hợp nhất 2017 sau kiểm toán vừa được công bố, QCG đã cập nhật về kết quả xử lý.
Cụ thể, QCG thuyết minh rằng, tập đoàn này đã hoàn tất việc thanh toán toàn bộ nợ gốc là 1.376,7 tỷ đồng (làm tròn) và cũng đã thanh toán lãi vay phải trả từ ngày 1/1/2017 tới ngày 31/3/2017 là 252,2 tỷ đồng như đã cam kết để có thể được miễn giảm số tiền lãi vay là 237,1 tỷ đồng.
“Tại ngày 31 tháng 12 năm 2017, Tập đoàn đã nhận được Biên bản giải chấp tài sản của BIDV Quang Trung”, QCG cập nhật. Do đó, tập đoàn đã điều chỉnh giảm số tiền lãi vay và đồng thời giảm giá trị hàng tồn kho liên quan đến dự án Phước Kiển với số tiền đúng bằng số lãi vay được miễn giảm - là 237,1 tỷ đồng – trên báo cáo tài chính năm.
Diễn tiến dư nợ
Được biết, quan hệ tín dụng nêu trên giữa QCG và BIDV Quang Trung bắt đầu phát sinh từ năm 2010, theo hợp đồng vay số 2/2010/370010/HĐTDQC-BIDVQT, với ngày đáo hạn được xác định là từ 30/12/2012 đến ngày 30/6/2014.
Mục đích vay ban đầu là để đền bù và hoàn thiện cơ sở hạ tầng khu dân cư Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP. HCM; lãi suất cho vay thả nổi và được xác định bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng trả sau cộng 3,5%/năm.
Để đảm bảo cho khoản vay, QCG đã thế chấp toàn bộ dự án Phước Kiển với giá trị là 1.229,5 tỷ đồng, và cổ phiếu của bà Nguyễn Thị Như Loan (Chủ tịch QCG) trong công ty với giá trị là 124,2 tỷ đồng.
Tại thời điểm cuối năm 2011, giá trị dư nợ đạt 512,2 tỷ đồng.
Đến ngày 24/7/2012, QCG và BIDV đã ký một phụ lục hợp đồng, trong đó các bên liên quan đồng ý kế hoạch trả nợ cho khoản nợ gốc sẽ được bắt đầu vào ngày 30/6/2014. Tuy nhiên, chi tiết kế hoạch trả nợ và kỳ hạn trả nợ sẽ được xác định cụ thể tại ngày này.
Tính đến cuối năm 2012, dư nợ dài hạn của QCG tại BIDV Quang Trung tăng lên mức 928,4 tỷ đồng; Và tiếp tục tăng lên mức 1.499,2 tỷ đồng tại cuối năm 2013. Hình thức đảm bảo vẫn là thế chấp toàn bộ dự án khu dân cư 6A Phước Kiển và cổ phiếu của bà Nguyễn Thị Như Loan trong công ty. Nhưng khi này, ngày đáo hạn đã được điều chỉnh thành từ ngày 30/6/2014 đến ngày 30/6/2015.
Giá trị dư nợ tiếp tục tăng lên mức 1.559,8 tỷ đồng vào cuối năm 2014. Ngày đáo hạn tiếp tục được điều chỉnh thành từ ngày 30/1/2015 đến ngày 30/6/2017. Việc điều chỉnh ngày đáo hạn có thể được lý giải do việc xuất hiện thêm các lần vay bổ sung.
Đến cuối năm 2015, tổng dư nợ mà BIDV Quang Trung tài trợ cho dự án khu dân cư Phước Kiển (Hợp đồng số 02/2010/370010/HĐTDQC-BIDVQT) của QCG là 1.621,8 tỷ đồng. Trong đó, 1.500,8 tỷ đồng đáo hạn vào ngày 30/12/2017 và 121 tỷ đồng đáo hạn vào ngày 29/7/2020. Có thể hiểu, thời hạn trả nợ đã tiếp tục được “dãn” thêm.
Khi này, hình thức đảm bảo đã được điều chỉnh theo hướng bổ sung, thành “26 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc khu dân cư 13E, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, Tp. HCM; 6 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 185 Võ Thị Sáu; 9.290.040 cổ phiếu QCG; Toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai từ vốn vay và vốn tự có, vốn khác của dự án”.
Sau thời gian tăng liên tục, dư nợ của QCG tại BIDV Quang Trung (liên quan đến dự án Phước Kiển) bắt đầu giảm, về còn 1.351,9 tỷ đồng vào cuối năm 2016. Hình thức đảm bảo vẫn được giữ nguyên, nhưng thời gian đáo hạn được co lại thành 31/3/2017. Như đã nói, cuối năm 2016, QCG và BIDV đã đạt được thỏa thuận trả nợ trước hạn.
Hết quý I/2017, QCG tất toán toàn bộ dư nợ tại BIDV Quang Trung liên quan đến dự án Phước Kiển, kết thúc quan hệ tín dụng kéo dài gần 7 năm.
Trả nợ trước hạn
Ở đây, có một chi tiết cần phải nhấn mạnh về khoản miễn giảm lãi 237,1 tỷ đồng mà BIDV Quang Trung đã dành cho QCG.
237,1 tỷ đồng này có thể được hiểu là số lãi mà đáng ra QCG phải trả BIDV Quang Trung theo hợp đồng tín dụng – bên cạnh 252,2 tỷ đồng lãi vay đã thanh toán vào Quý I/2017. Nhưng do QCG đã chấp nhận tất toán sớm hợp đồng (lẽ ra sẽ đáo hạn vào ngày 30/12/2017 và ngày 29/7/2020) nên BIDV đã “tạo điều kiện” giảm cho một nửa.
Song lưu ý rằng, đây là số lãi phải trả, có nghĩa là lãi đã phát sinh – tức là trong quá khứ, QCG đã phân bổ nó vào chi phí, trong khi BIDV Quang Trung đã ghi nhận vào doanh thu (thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự).
Thực hiện miễn giảm lãi cho QCG 237,1 tỷ đồng, đồng nghĩa, BIDV Quang Trung sẽ phải thực hiện một bút toán thoái thu tương đương. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả kinh doanh trong kỳ của ngân hàng. Mà số tiền 237,1 tỷ đồng rõ ràng là một khoản thu nhập không nhỏ đối với BIDV Quang Trung – kể cả đây đã từng là một chi nhánh hạng đặc biệt của BIDV.
Chi nhánh BIDV Quang Trung. (Ảnh: NG)
Thứ nữa, thông thường, khi một khách hàng muốn trả nợ trước hạn, bên cạnh việc thu đầy đủ lãi và gốc đến thời điểm tất toán, ngân hàng thường thu thêm một khoản phí khác – gọi là phạt trả nợ trước hạn (phổ biến ở mức 1-5% trên tổng số tiền trả nợ trước hạn). Lý do là việc trả nợ trước hạn sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kế hoạch hoạch kinh doanh và tình hình cân đối vốn của ngân hàng, làm phát sinh chi phí bất thường.
Nhưng ở đây, với trường hợp của QCG, như đã nói, tập đoàn của bà Nguyễn Thị Như Loan không những không mất phí phạt trả nợ trước hạn, mà còn được BIDV Quang Trung giảm cho một nửa số lãi phải trả - lên đến 237,1 tỷ đồng (?!)…
Còn về BIDV Quang Trung, tuy là một chi nhánh có trụ sở tại Hà Nội, nhưng đơn vị này lại cấp vốn cho rất nhiều dự án tại khu vực phía Nam, của các doanh nghiệp miền trong. Ngoài Quốc Cường Gia Lai thì BIDV Quang Trung cũng là chi nhánh cấp vốn chính yếu cho một doanh nghiệp nổi tiếng khác ở phố núi Pleiku, đó là Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai. Tất nhiên, điều này là rất bình thường trong hoạt động ngân hàng.
Dòng tiền “tươi”
QCG không phải mẫu doanh nghiệp quá dồi dào về vốn, nếu không muốn nói là căng thẳng. Bằng chứng là dấu hiệu dãn nợ nhiều lần mà BIDV Quang Trung đã thực hiện cho khoản tài trợ dự án khu dân cư Phước Kiển.
Vậy QCG đã thu xếp đâu ra số tiền 1.628,9 tỷ đồng (1.376,7 tỷ đồng nợ gốc và 252,2 tỷ đồng nợ lãi sau khi đã miễn giảm) để tất toán trước hạn khoản nợ tại BIDV Quang Trung? (Dự án Phước Kiển chưa hoàn thành và chưa có nguồn thu từ bán hàng).
Thực tế, đã có một dòng tiền từ bên ngoài doanh nghiệp. Dĩ nhiên là tiền không tự dưng vào. QCG đã bán chính dự án Phước Kiển – dự án mà họ đã thế chấp vào BIDV Quang Trung và vay ngược vốn từ ngân hàng này để phát triển.
Bên mua – và cũng là bên đã “bơm” tiền cho QCG – là Tập đoàn Cổ phần đầu tư Sunny Island (Sunny), theo Biên bản thỏa thuận ghi nhớ ký giữa hai bên vào ngày 15/10/2016. “Theo đó, tập đoàn sẽ chuyển nhượng 100% quyền sở hữu của tập đoàn trong một công ty sẽ được thành lập từ việc góp vốn bằng toàn bộ dự án Phước Kiển của tập đoàn cho Sunny”, QCG cho biết.
Liên quan đến việc chuyển nhượng, đầu năm 2017, Sunny đã chuyển cho QCG hơn 2.000 tỷ đồng để tạm ứng.
QCG đã dùng một phần từ nguồn tiền này để tất toán nợ vay với BIDV Quang Trung. Phần còn lại được tập đoàn sử dụng để “phát triển các dự án bất động sản” – QCG cho biết.
Quy mô của khoản tạm ứng từ Sunny đang có dấu hiệu tăng dần trong năm 2017, từ mức 2.104,8 tỷ đồng vào giữa năm lên thành 2.882,8 tỷ đồng tại thời điểm cuối năm.
“Số tiền này sẽ được dùng để cấn trừ vào giá trị chuyển nhượng trong tương lai khi việc đàm phán và việc chuyển nhượng được hoàn tất và dự án đủ điều kiện được phép chuyển nhượng”, QCG thuyết minh.
Lưu ý là việc chuyển nhượng dự án Phước Kiển giữa QCG và Sunny đang bị “vướng”. Ngày 5/4/2017, theo công văn số 054/CV-QCG, Quốc Cường Gia Lai và Sunny đã thanh lý Biên bản thỏa thuận ghi nhớ ký trước đó vào ngày 15/10/2016. “Do dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng và hai bên đang trong quá trình đàm phán về việc chuyển nhượng”, QCG lý giải.
Thương vụ giữa QCG và Sunny, ở một giác độ nào đó, có thể xem như một phương án xử lý nợ, mở ra giải pháp cho cả QCG, BIDV Quang Trung và dĩ nhiên là cả Sunny. Thực tế, trên thị trường, không thiếu những thương vụ mua nợ kết hợp chuyển nhượng dự án tương tự.
Tuy nhiên, chưa thể khẳng định nguồn tiền mà Sunny đã chuyển cho QCG liệu rằng có thực sự “tươi”. Quy mô hơn 2.000 tỷ đồng là một số tiền thực sự lớn – kể cả với các doanh nghiệp được mệnh danh là đại gia. Sẽ là không đơn giản để thu xếp được số tiền này, nếu chỉ sử dụng nguồn lực tự có. Tất nhiên, để thuận tiện hơn, bên mua có thể sử dụng yếu tố đòn bẩy. Chẳng hạn thế chấp chính hợp đồng chuyển nhượng/dự án với các tổ chức tín dụng.
Ở đây, cần thiết phải nói rằng, Sunny vẫn là một tên tuổi xa lạ trên thị trường bất động sản, nó chưa cho thấy sự phù hợp với số tiền gần 2.900 tỷ đồng đã chuyển tạm ứng cho QCG. Sẽ là hợp lý hơn nếu pháp nhân này đại diện cho một “ông lớn” có tiềm lực và kinh nghiệm dày dạn trong ngành. Trao đổi với VietTimes qua điện thoại, đại diện của một tập đoàn bất động sản lớn xác nhận sự tham gia của mình trong thương vụ Phước Kiển giữa QCG và Sunny./.
