Phân khúc bình dân - tầm trung: "Quá đắt đỏ"
Bức tranh bất động sản nhà ở thành phố Hồ Chí Minh lẫn lộn trong các gam màu sáng tối. Lực mua mạnh, giá sản phẩm tăng, nhu cầu cao, nhưng nhà đầu tư lại trở nên e dè hơn với những sản phẩm bất động sản (BĐS) nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.
Tiến sĩ Lê Anh Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Dragon Capital cho biết, tăng trưởng giá nhà đang vượt xa tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người.
Cụ thể, trung bình giá nhà ở đang nằm ở mức 1.500 USD/m2, trong khi đó thu nhập bình quân đầu người lại đang nằm trong khoảng 2.500 USD/năm.
Như vậy, nếu muốn mua bất động sản nhà ở với tầm 50m2, trung bình người Việt Nam sẽ phải mất đến 30 năm.
Nhu cầu để ở cao, nhưng người dân thành phố vẫn rất khó khăn trong việc tìm dự án. Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản ở phân khúc bình dân lại càng trở nên khan hiếm.
Phân khúc nhà ở hạng sang: "Bán được vì bán tốt quá"
Ngược lại, khi đó các chỉ báo kinh tế về thị trường bất động sản thành phố lại khá khả quan ở phân khúc nhà ở hạng sang.
Theo CBRE, giá bất động sản nhà ở phân khúc hạng sang tăng trưởng từ 30-40% trong năm qua.
Hiệp hội Bất Động Sản Thành phố Hồ Chí Minh dự báo phân khúc nhà ở cao cấp có thể chiếm tỷ trọng lên đến khoảng 70-80% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.
Tuy nhiên đại diện của Dragon Capital, ông Lê Anh Tuấn lại cho rằng, thị trường bất động sản nhà ở phân khúc hạng sang đang bị “overheating” – “quá nóng”. “Gần như các dự án bán ra thị trường đều bán được hết. Lý do các nhà đầu tư bán tốt quá”.
Một lý do khác khiến ông Anh Tuấn nhận định thị trường Bất động sản đang “quá nóng” còn nằm ở mức giá bán ra ở thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Ông Tuấn nhận định: “Giá của thị trường sơ cấp đang cao hơn thị trường thứ cấp rất nhiều, gần như 20-30%. Có nghĩa là các nhà developer (chủ dự án) bán tốt quá, nhưng khi đến nhà đầu tư thứ cấp giá giảm 20-30% thì chưa chắc có người mua.”
Bên cạnh đó sự sụt giảm lợi nhuận từ bất động sản cho thuê cũng đang phần nào ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Theo CBRE: “Mức lợi nhuận cho thuê bất động sản nhà ở trong năm qua đã giảm 4-7%. Điều này sẽ khiến các nhà đầu tư thứ cấp cân nhắc về việc mua bất động sản.”
Nhiều nhà đầu tư bất động sản cá nhân rất quan tâm đến các dự án bất động sản có khả năng cho thuê lại. Nếu lợi nhuận từ bất động sản cho thuê không quá lớn, cộng thêm những rủi ro từ thị trường, sẽ khiến các nhà đầu tư cân nhắc giữa phương án thứ hai là tiền gửi tiết kiệm. Đặc biệt là với những nhà đầu tư cá nhân chọn vay vốn để mua bất động sản.
Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Cengroup Holdings cho rằng: “Chúng ta đang ở giai đoạn cuối của một chu kỳ tăng trưởng bất động sản. Sẽ có những khó khăn trong giai đoạn tới.”
Ông Hưng cũng nhận định, cung vượt cầu chính là một yếu tổ khiến nhà đầu tư trở nên quan tâm hơn tới thị trường bất động sản phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng được nhà đầu tư chọn mua, vì e ngại sẽ mua phải dự án gặp rắc rối pháp lý.
“Thậm chí có những dự án giao đất 10 năm rồi vẫn bị điều tra lại. Nhiều khách hàng đã mua nhà sắp đến giai đoạn bàn giao rồi vẫn bị thanh tra. Từ đó, khách sẽ e ngại hơn là bị sức nóng của việc thiếu sản phẩm thu hút.”
Tuy nhiên, góc nhìn thị trường về dài hạn lại trở nên lạc quan hơn. Đại diện của Dragon Capital, ông Anh Tuấn cho rằng trong tương lai thị trường bất động sản sẽ được hỗ trợ bởi những yếu tố về cơ sở hạ tầng, ví dụ như tuyến Metro số 1, Metro số 2.
Bên cạnh đó, tầng lớp trung lưu Việt Nam cũng đang có sự tăng trưởng rất nhanh, từ 14% tổng dân số vào năm 2012 lên tới 38% vào năm 2019. Thống kê từ Bosten Consultant Group cho thấy, tầng lớp trung lưu ở Việt Nam đã tăng khoảng 175% trong 8 năm qua.
Với tiền đề như vậy, khả năng mua nhà của người Việt nói chung và thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng cao./.
