Thời gian qua, nhiều nhà phát triển bất động sản (BĐS) tư nhân của Trung Quốc phải đối mặt với thách thức kép, khó khăn tái cơ cấu nợ và doanh số bán trước giảm mạnh. Bên cạnh đó, người mua nhà cũng thiếu niềm tin vào các chủ đầu tư, từ đó dẫn đến các rủi ro vỡ nợ.
Cuộc khủng hoảng nợ BĐS tại Trung Quốc đã làm dấy lên những mối lo ngại trên toàn thị trường BĐS châu Á, trong đó có Việt Nam.
Trong báo cáo về bất động sản nhà ở vừa công bố, bộ phận phân tích của CTCP Chứng khoán VNDirect (VNDirect Research) tin rằng, sự cải thiện về doanh số ký bán và dòng tiền hoạt động có thể hỗ trợ cho các khoản nợ đáo hạn của các công ty BĐS niêm yết.
"Chúng tôi không nhận thấy rủi ro khủng hoảng vỡ nợ trong các công ty BĐS niêm yết trong ít nhất 12 tháng tới", VNDirect Research nhấn mạnh.
Theo đơn vị này, phần lớn các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Việt Nam đang có cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý 2/2022, với tỉ lệ D/E (nợ trên vốn chủ sở hữu) trung bình chỉ 0,3 – 0,4x và tỉ lệ tiền và tương đương tiền tương đối cao, từ 15-20% tổng tài sản.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2022, nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền, ghi nhận doanh số ký bán tăng mạnh so với cùng kỳ như Vinhomes (VHM) tăng mạnh nhất 234% cùng kỳ lên 92.500 tỉ đồng, Nam Long (NLG) tăng 87,3% cùng kỳ lên 8.410 tỉ đồng, Đất Xanh (DXG) tăng 60 – 80%, Novaland (NVL) tăng 27%, Khang Điền (KDH) tiếp tục ghi nhận doanh số ký hạn chế do chưa mở bán dự án nào trong nửa đầu năm 2022.
 |
VNDirect Research cũng kỳ vọng Nghị định 153 sửa đổi sẽ sớm được ban hành, qua đó giúp các doanh nghiệp tiếp cận lại với kênh trái phiếu vốn ngày càng quan trọng đối với các doanh nghiệp Việt Nam.
Ngành BĐS nhiều sóng gió hơn cơ hội trong năm 2023
Dù có quan điểm lạc quan về các doanh nghiệp BĐS đang niêm yết, báo cáo của VNDirect Research cũng thừa nhận ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức.
Trong đó có 3 thách thức lớn, bao gồm: (1) thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN); (2) lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà; (3) các nút thắt về pháp lý BĐS nhà ở khó có những cải thiện đáng kể ít nhất đến khi Luật đất đai sửa đổi hoàn thành trong quý 4/2023.
Bên cạnh đó, nhu cầu BĐS cũng được dự báo có thể gặp nhiều thách thức hơn trong nửa cuối năm 2022 do lạm phát chi phí đẩy, lãi suất gia tăng và tín dụng hạn chế.
VNDirect Research ước tính doanh số ký bán của top 5 doanh nghiệp BĐS trong danh mục có thể giảm còn 88.600 tỉ đồng trong nửa cuối 2022 (so với 159.400 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm nay).
 |
VNDirect Research dự phóng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM sẽ đạt khoảng 22.000 căn (+52% svck)/30.000 căn (tăng khoảng 40% svck) vào năm 2022-23 từ mức nền thấp năm 2020-21.
Trong đó, phân khúc cao cấp có thể sẽ dẫn dắt thị trường và chiếm 60-80% tổng nguồn cung căn hộ trong bối cảnh nguồn cung phân khúc trung cấp ngày càng thu hẹp./.
