Tranh chấp triền miên
Với những chung cư này vấn đề vận hành luôn “nổi cộm” là tranh chấp giữa quyền lợi chung - riêng có nhiều điểm chưa thỏa đáng về phần diện tích, kinh phí, an ninh, môi trường...
Trên thực tế, nhiều câu chuyện “bi hài” đã từng xảy ra dẫn đến bất đồng, thậm chí thưa kiện kéo dài giữa những người dân thuê, mua nhà chung cư với ban quản lý (BQL) chung cư. Từ những chuyện tưởng chừng như vặt vãnh như lối đi, hành lang, nơi để rác, vệ sinh công cộng cho đến những chuyện lớn như quyền sở hữu, sử dụng, giấy tờ, chủ quyền...
Theo BQL chung cư 4S (P. Hiệp Bình Chánh, Q. Thủ Đức, Tp. HCM), hiện nay tại các khu chung cư thường xảy ra 3 loại tranh chấp chính về sở hữu chung (nơi để xe, quỹ bảo trì, nhà sinh hoạt cộng đồng...); tranh chấp trong quá trình quản lý vận hành (phí trông xe, chủ đầu tư không bàn giao công tác vận hành chung cư, bàn giao hồ sơ... ); tranh chấp giữa người mua nhà và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ, thu thuế VAT, trang thiết bị, VLXD...
Còn tại khu chung cư Bàu Cát 2 (phường 10, quận Tân Bình), tranh chấp xảy ra liên miên quanh việc nhiều hộ dân sinh sống dưới tầng trệt kinh doanh hàng quán, giải khát… Quan trọng nhất là những hộ kinh doanh này cho khách để xe ngay trên những lối đi chung quanh khu công viên thoáng mát của chung cư, làm ảnh hưởng rất lớn đến sinh hoạt công cộng của cư dân ở đây.
“Chúng tôi hầu như không còn không gian sinh hoạt, các cháu nhỏ giờ cũng không dám xuống công viên chơi mỗi buổi chiều vì hầu như quán xá nào cũng có cờ bạc, xe chạy lạng lách, gầm rú rất mất an ninh. Cư dân ở đây liên tục báo cáo ban quản trị, chính quyền địa phương nhưng thực trạng này vẫn tồn tại gần 10 năm nay”, bà L.T.H ngụ tại lô L chung cư này, nói.
Một cư dân khác cũng cho biết thêm, hàng tháng ban quản trị đều đến từng nhà thu phí bào trì chung cư, nhưng mọi cư dân ở đây không bao giờ được biết là số tiền này được chi tiêu vào từng khoản nào. Trong đó, cả năm trời cũng không thấy ban quản trị có một cuộc họp nào với cư dân để thông tin về những vấn đề liên quan, mặc dù các hộ dân đều nhiều lần có ý kiến về việc triệu tập cuộc họp để tìm hướng giải quyết việc trả lại không gian sinh hoạt công cộng cho mọi người.
Có thể nói, không ít thì nhiều những mâu thuẫn này vẫn thường âm thầm diễn ra và có khi bùng phát thành khiếu kiện. Tuy nhiên, điều đáng nói pháp luật về nhà ở lại không quy định rõ ràng về cơ chế giải quyết tranh chấp nên nhiều khi rất dễ đi vào ngỏ cụt và quyền lợi chính đáng của không ít người dân chưa thực sự được giải quyết thỏa đáng.
Luật hóa từng nội dung quản lý
Đứng về phía chủ đầu tư, bà Đặng Thị Thanh Son, Giám đốc Quản lý dự án thuộc Công ty BĐS Him Lam (Him Lam Land) cho biết, trong suốt quá trình xây dựng và vận hành chung cư, công ty gặp không ít khó khăn trong việc xử lý các vi phạm về quản lý sử dụng mà việc này lại bắt nguồn từ những văn bản pháp luật chưa đưa ra các quy định, chế tài cụ thể.
Một đại diện của công ty Đất Xanh cũng khẳng định rằng tranh chấp sở hữu chung – riêng ở các dự án chung cư ngay sau khi chủ đầu tư bàn giao mọi trách nhiệm về cho ban quản lý là một bài toàn khó có lời giải tốt nhất. Điển hình như việc các thành viên trong ban quản trị mâu thuẫn lẫn nhau, đả kích và thậm chí đấu đá nhau cũng là nguyên nhân chính tạo nên những vụ khiếu kiện kéo dài.
LS. Phan Tự Lập, Trưởng Văn phòng Luật Phan cho rằng, để giải quyết dứt điểm những mâu thuẫn phát sinh trước tiên cần phải có hành lang pháp lý quy định rõ ràng về quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Cụ thể, chúng ta phải xác định được vai trò nhà chung cư trong chính sách phát triển đô thị, vị trí của ban quản lý trong quản lý sử dụng nhà chung cư... và đưa vào trong luật, dùng luật để giải quyết các vấn đề phát sinh từ thực tiễn cuộc sống. Đồng thời từ việc phân định rạch ròi giữa cái chung và riêng, ai quản lý phần nào, có trách nhiệm, nghĩa vụ đến đâu cũng cần phải minh bạch, rõ ràng và đi vào luật hóa để khi xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp từ phía DN, đến người dân đều có cơ sở để giải quyết, thậm chí khởi kiện ra tòa án nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.
Cùng chung quan điểm này, đại diện Sở Xây dựng Tp. HCM cũng đưa ra ý kiến, cần tăng cường hơn nữa trách nhiệm của lý nhà nước theo chuyên ngành đối với quá trình đầu tư, quản lý và sử dụng nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc nâng cao ý thức người dân cũng như chấp hành các quy tắc ứng xử, quy định trong việc sử dụng chung cư cũng sẽ giúp mô hình phát triển nhà chung cư không chỉ sạch đẹp bên ngoài mà quan trọng hơn là hình thành một cộng đồng sống bền vững bên trong
Theo Trí thức trẻ
