Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT) đang lấy ý kiến về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất” và Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, trong đó đề xuất loại bỏ phương án thặng dư ra khỏi phương pháp định giá đất.
Thông tin này đã nhận được sự quan tâm của truyền thông trong nước và các chuyên gia.
Trao đổi với VietTimes, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) – cho rằng, việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong việc xác định giá đất là chưa khoa học và chưa phù hợp với thực tiễn, bởi có thể sẽ gây ách tắc cho việc định giá đất đối với các loại đất có tiềm năng phát triển.
PV: Theo quy định hiện hành, hiện có 5 phương pháp định giá đất (gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chiết trừ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu, và phương pháp thặng dư), song giá đất vẫn còn chưa phù hợp, gây khiếu kiện, chậm giải phóng mặt bằng các dự án. Vậy có phải các phương pháp định giá trên vẫn chưa sát với giá thị trường, thưa ông?
Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Các phương pháp định giá đất ở nước ta được đánh giá về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế và quán triệt nguyên tắc: “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất” (điểm C, Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013).
Tuy nhiên, những nội dung hướng dẫn cụ thể của từng phương pháp còn bộc lộ những hạn chế, bất cập, nên thực tế định giá đất đã không tuân thủ nguyên tắc thị trường, dẫn đến thị trường đất đai đã tồn tại hai loại giá đất: giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Tình hình đó đã phát sinh khá nhiều rắc rối, tiêu cực, khiếu kiện trong giao đất, đến bù giải phóng mặt bằng.
Kiểm toán Nhà nước có giai đoạn thực hiện kiểm toán việc quản lý, sử dụng đất dự án khu đô thị tại 7 tỉnh, thành phố (gồm Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai, Lào Cai, TP. Hồ Chí Minh, Thị xã Cam Ranh - Khánh Hòa, TP. Sầm Sơn - Thanh Hóa) đã kết luận phương pháp xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất chưa phù hợp với thực tế, nhiều nội dung không rõ ràng, việc thực hiện còn nhiều vướng mắc dẫn đến tình trạng xác định giá đất tại nhiều địa phương có sai sót, hạn chế, gây thất thoát ngân sách nhà nước…
PV: Bộ TN&MT đang Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 44/2014/NĐ-CP về xác định giá đất và sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất đã loại bỏ phương pháp thặng dư. Theo ông, có nên bỏ phương pháp thặng dư trong việc xác định giá đất?
Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Tôi đã từng công khai phản ánh trước công luận và sắp tới đây Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA) sẽ có kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền, việc Dự thảo Luật đất đai sửa đổi, Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP loại bỏ phương pháp thặng dư trong việc xác định giá đất ở Việt Nam là chưa khoa học và chưa phù hợp với thực tiễn.
Bởi đây là phương pháp định giá cho các loại đất có tiềm năng phát triển (do thay đổi quy hoạch, chuyển mục đích sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn…) mà các phương pháp định giá khác dùng cho định giá các loại đất có mục đích sử dụng hiện tại không thể thay thế cho phương pháp thặng dư được vì không đủ điều kiện áp dụng.
Vì vậy, nếu loại bỏ phương pháp thặng dư có thể sẽ gây ách tắc cho việc định giá đất đối với các loại đất có tiềm năng phát triển.
PV: Mới đây, Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM (HoREA) đề nghị Bộ TN&MT và Chính phủ vẫn giữ phương pháp thặng dư để định giá đất vì thời gian qua, có tới 87% dự án tại thành phố được định giá theo phương pháp thặng dư và nhận định phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Ông bình luận thế nào về điều này?
Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Tôi đồng tình với kiến nghị của HoREA bởi đây là phương pháp định giá có đầy đủ cơ sở khoa học và thực tiễn, nó không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với thực tiễn Việt Nam.
Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước.
PV: Ông có khuyến nghị gì để việc sửa đổi, bổ sung các phương pháp định giá đất được khoa học và tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thực hiện công tác định giá đất hiện nay?
Ông Nguyễn Tiến Thỏa: Về nguyên tắc chung là phải lựa chọn các phương pháp có đầy đủ cơ sở lý luận và thực tiễn, phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai, bất động sản ở nước ta.
Vì thế trong 5 phương pháp định giá đất hiện hành, Bộ TN&MT đề xuất giữ lại 3 phương pháp: So sánh, thu nhập, hệ số; tôi đồng tình 2 phương pháp: so sánh (trong đó nhập phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh) và phương pháp thu nhập.
Đề nghị loại bỏ phương pháp hệ số vì đây là phương pháp kém thuyết phục nhất cả về khoa học và thực tiễn, một phương pháp có thể coi là riêng có của Việt Nam mà không nước nào trên thế giới có và áp dụng; đồng thời bổ sung thêm phương pháp thặng dư.
Đối với nội dung của từng phương pháp, các nội dung hướng dẫn phải tuyệt đối tuân thủ nguyên tắc thị trường. Cụ thể, dễ hiểu, dễ áp dụng, tính định lượng phải có tính bao trùm, giảm thiểu những hướn dẫn mang định tính chung chung.
Các hướng dẫn không được mâu thuẫn, xung đột nhau. Đồng thời, mỗi phương pháp phải quy định cụ thể áp dụng cho loại đất nào và điều kiện để áp dụng phương pháp đó là gì; các cách thức xử lý, lựa chọn những dữ liệu thị trường.
PV: Xin cảm ơn ông!
