Báo cáo của Sở Xây dựng cho biết trong 11 tháng đã qua của năm 2024, TP.HCM chỉ có 12 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư. Trong đó, 6 dự án do Sở Kế hoạch và Đầu tư giải quyết và 6 dự án do UBND thành phố Thủ Đức giải quyết nhờ có cơ chế phân cấp, ủy quyền.
Trong giai đoạn này, TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất và chỉ cấp giấy phép xây dựng cho 2 dự án nhà ở thương mại. TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng.
Trước vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tình trạng không có dự án nhà ở thương mại được chuyển nhượng trong 11 tháng qua cho thấy hoạt động chuyển nhượng dự án (M&A) đang bị ách tắc. Trong khi đây là nhu cầu rất lớn của nhiều chủ đầu tư cần tái cơ cấu, cần bán dự án để vượt qua khó khăn, tạo dòng tiền.
Chủ tịch HoREA nhấn mạnh đây cũng là quyền của doanh nghiệp được tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; chủ động lựa chọn ngành, nghề, địa bàn, hình thức kinh doanh; chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh theo quy định.
“Các doanh nghiệp là bên nhận chuyển nhượng thường có năng lực, nhất là năng lực tài chính nên có điều kiện để kế thừa các nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng. Điều quan trọng nhất là bên nhận chuyển nhượng giúp tái khởi động lại dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị “trùm mền”, ngừng triển khai để không lãng phí nguồn lực của doanh nghiệp cũng là nguồn lực của nền kinh tế và của xã hội”, ông Châu nói.
Vì sao hoạt động M&A bị ách tắc?
Ông Châu cho biết tình trạng ách tắc hoạt động chuyển nhượng dự án do trước đây, khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Còn hiện nay, khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chuyển nhượng phải có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước...
Theo ông Châu, quy định tại khoản 3 Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa đồng bộ với quy định tại khoản 3 Điều 39 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Khoản 3 Điều 39 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về “nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản” quy định sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng... Ông Châu cho rằng cần phải bổ sung rõ ràng bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư chuyển nhượng để chủ mới có thể nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án.
Theo Chủ tịch HoREA, việc kế thừa các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ chưa được thể hiện tại khoản 3 Điều 39, bởi chưa quy định trường hợp là "chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành".
Bởi lẽ, dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước 1 lần (trừ trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư), nên quy định “bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính” mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành là phù hợp và không làm thất thu ngân sách Nhà nước.
Do vậy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cần giải quyết điểm nghẽn về hoạt động M&A để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông ách tắc cho hoạt động chuyển nhượng dự án. Việc này vừa hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và vừa tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
