Thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ ở đâu với khung giá đất mới?

Đường ven biển Võ Nguyên Giáp (quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng) có mức tăng giá mạnh trong vài năm trở lại đây

Điều chỉnh tăng vẫn không kịp thị trường!

 Theo quyết định ban hành bảng giá đất số 06/2019/QĐ-UBND của UBND TP Đà Nẵng ngày 31/1/2019 về việc sửa đổi, bổ sung quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Đà Nẵng, quyết định có hiệu lực từ tháng 2/2019 thì các mức giá và hệ số sử dụng đất được điều chỉnh tăng mạnh.

Cụ thể, giá đất ở một số tuyến đường như: đường 2/9 được điều chỉnhh có mức giá từ 14,74 – 98,8 triệu đồng/m2 tùy vị trí, trong khi đó theo bảng giá đất theo quyết định 46/2016/QĐ-UBND TP Đà Nẵng chỉ 2,4 – 45,54 triệu đồng/m2; Đường 30/4 có giá 78,3 triệu đồng/m2, tăng gấp gần 4 lần so với mức giá cũ (18,9 triệu đồng/m2 theo Quyết định 46/2016/QĐ-UBND ); Bạch Đằng có giá từ 62,55 - 98,8 triệu đồng/m2,… 

Đặc biệt, tại các tuyến đường ven biển phía Đông TP Đà Nẵng, những khu vực có định hướng phát triển dịch vụ du lịch như: Hoàng Kế Viêm, An Thượng,… được điều chỉnh giá cao từ 2-3 lần so với trước. Cụ thể, các tuyến đường An Thượng từ An Thượng 1 đến An Thương 33 có giá từ 50,02-60,02 triệu đồng/m2, trong khi đó, theo bảng giá cũ tại các tuyến đường này chỉ có 4,84 – 33,8 triệu đồng/m2, gấp từ 2- 7 lần so với trước; hay đường Hoàng Kế Viêm được điều chỉnh có giá từ 56,67 – 98,8 triệu đồng; đường Võ Nguyên Giáp có giá lên đến 98,8 triệu đồng/m2; đường Võ Văn Kiệt nối cầu Rồng với biển có giá từ 15,63 – 98,8 triệu đồng/m2 tùy khu vực; đường Hoàng Sa có giá điều chỉnh dao động từ 10,68 – 98,8 triệu đồng/m2;…

Và mặc dù mức giá mới được điều chỉnh tăng gấp 2-5 lần so với trước đây, nhưng thực tế tại các tuyến đường này, giá đất đã tăng gấp gần chục lần so với giá nhà nước. Đơn cử như tuyến đường ven biển Võ Nguyên Giáp, giá thực tế đã tăng dao động từ 250 – 300 triệu đồng/m2, có thời điểm đã lên đến 350 – 370 triệu đồng/m2. Có thời điểm, có tiền cũng không thể mua được vì không ai “thả ra” khiến đất tại đây trở nên khan hiếm và đắt đỏ.

Lý giải cho việc giá đất ven biển đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp cho biết, sự tăng trưởng của lượng du khách đến Đà Nẵng là một trong nhưng yếu tố khiến giá BĐS ven biển trở nên đắt đỏ vì đó là nhu cầu thật sự và cơ hội đầu tư hiếm hoi tại Đà Nẵng. “Nếu nhìn lại công suất phòng tại các khu nghỉ dưỡng 4-5 sao trên địa bàn TP Đà Nẵng sẽ thấy rất rõ. Lượng khách đã phủ kín từ 80-90%, có thời điểm đã lên đến 100% và từ chối nhận khách” – một nhà đầu tư giấu tên chia sẻ.

Một góc đô thị Đà Nẵng

Thật vậy, theo số liệu mới nhất của Sở Du lịch Đà Nẵng, trong 9 tháng đầu năm 2019, tổng lượt khách đến tham quan, du lịch Đà Nẵng đạt 7.173.539 lượt, tăng 18,4% so với cùng kỳ năm 2018, bằng 87,6% kế hoạch. Trong đó, tổng lượt khách do cơ sở lưu trú du lịch phục vụ ước đạt 4.590.551 lượt khách, tăng 23,9% so cùng kỳ năm 2018 (trong đó, khách quốc tế ước đạt 2.739.928 lượt, tăng 26% so với cùng kỳ năm 2018; khách nội địa ước đạt 1.850.623 lượt, tăng 20,8% so với cùng kỳ năm 2018). Tổng thu du lịch ước đạt 25.311 tỷ đồng, tăng 20,7% so với cùng kỳ năm 2018, đạt 92,4% kế hoạch.

Cũng theo nhà đầu tư này, du khách tăng mạnh, mở ra cơ hội đầu tư cho BĐS nghỉ dưỡng ven biển, cộng với việc Đà Nẵng công bố giá đất khiến thị trường càng trở nên đắt đỏ và khan hiếm. 

Thị trường sẽ đi về đâu?

 Còn nhớ thời điểm đầu năm 2019, thị trường BĐS Đà Nẵng chứng kiến giá đất nền tăng không theo bất cứ quy luật nào, thậm chí được ví như lên cơn sốt “co giật” khi bảng giá đất mới rục rịch được công bố. Một lô đất nền tăng giá đến cả vài trăm triệu chỉ trong một đêm. Cũng với các thông tin dự án sắp triển khai, đất tại khu đô thị Nam Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ), Golden Hills ở khu vực tây bắc, Phương Trang, New City, Hòa Minh (quận Liêu Chiểu),… và nhiều dự án đất nền khác cũng tăng giá chóng mặt.

“Tôi còn nhớ khi đó, mỗi lô đất nền đã được “cò đất” liên hệ trả giá mua lại với mức chênh cả trăm triệu, kèm theo là trả thêm tiền bù cọc cho người đã đặt mua nếu đồng ý bán lại. Chỉ một đêm mà chênh lệch đến cả trăm triệu” - anh Tấn, một môi giới kể lại.

Và cứ như vậy, giá đất tại hầu khắp các khu vực trên địa bàn TP Đà Nẵng cùng nhau tăng giá. Tuy nhiên, đến sang quý 2/2019, thị trường bất ngờ đứng sựng sau những diễn biến khó lường và trở nên vắng lặng cho đến nay. Trên khắp các trang mạng, các thông tin rao bán giá đất nền được đẩy ra với mức giá thấp hơn thời điểm sốt từ 10-20% nhưng khó có giao dịch.

Lý giải cho việc này, bà Lê Thị Kim Hoa - Giám đốc quản lý văn phòng Savills Việt Nam tại Đà Nẵng cho rằng, việc đầy giả lên cao trước đó và giảm 10-15% để bán ra là chuyện bình thường không có gì lạ. Và điều này không ảnh hưởng nhiều đến thị trường.

Tuy nhiên, đó chỉ là sự yên ắng của phân khúc đất nền chia lô tại các khu đô thị. Đối với khu vực ven biển lại hầu như không suy giảm về giá, chỉ trầm lắng các hoạt động giao dịch bởi ít có nguồn cung.

“Quỹ đất luôn có giới hạn, nhất là khu vực ven biển, nên khi hầu hết các dự án đã được nêm kín thì những ai còn sở hữu được xem là lợi thế. Lợi thế bởi vì dân số Đà Nẵng sẽ tiếp tục tăng, du khách tiếp tục đến Đà Nẵng. Tuy nhiên, việc thị trường chững lại là để xác lập lại vị thế, hay đúng hơn là sức khỏe của các doanh nghiệp sau những cơn sốt giật cục. Bên cạnh đó, trong thời gian qua, hàng loạt các cuộc thanh tra, vấn đề pháp lý, đầu ra của sản phẩm bị siết chặt khiến tính thanh khoản của thị trường bị chững lại do không thể giao dịch do pháp lý chưa đầy đủ là điều dễ hiểu” – anh Trung, Giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ.

Cũng liên quan đến pháp lý của các dự án trên địa bàn TP Đà Nẵng, ông Tô Văn Hùng - Giám đốc Sở TNMT TP Đà Nẵng cho biết, việc các doanh nghiệp không được cấp sổ để bàn giao cho khách hàng là do doanh nghiệp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Bên cạnh đó, có một số dự án bị điều chỉnh quy hoạch nên kéo theo chậm trễ. Và để giúp doanh nghiệp, Sở cũng đã linh động, xem xét cho một số trường hợp, tạo điều kiển ra sổ để chủ đầu tư bàn giao cho người mua.

Khu vực ven biển phía nam TP Đà Nẵng đã được nêm kín bởi các dự án BĐS du lịch và nghỉ dưỡng

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa khiến thị trường chững lại là do việc áp các mức giá mới khiến các doanh nghiệp chậm hoàn thành nghĩa vụ tài chính mắc kẹt tạm thời. Và gần nhất, sự việc liên quan đến dự án Cocobay Đà Nẵng khiến thị trường cảng trở nên khó khăn khi tính thanh khoản bị giảm sút, hồ sơ pháp lý dự án liên quan đến hoàn thành nghĩa vụ tài chính và uy tín của chủ đầu tư được xem là điều kiện tiên quyết mở nút thắt.

“Vì bất cứ lý do gì khiến các chủ đầu tư phải "chựng lại" để xem xét việc thực hiện nghĩa vụ tài chính là điều hiển nhiên. Nên theo tôi, khi tháo gỡ được nút thắt này, thị trường BĐS Đà Nẵng sẽ tiếp tục quay trở lại nhịp độ. Hơn nữa, đây cũng sẽ là cơ hội với những dự án đầy đủ pháp lý, khi mà người mua xem xét, chủ động tiếp cận từ sớm với mức giá giảm của giai đoạn chững lại. Còn nếu để sau giai đoạn này, khi thị trường quay trở lại thì giá chắc chắn sẽ đi lên. Tuy nhiên từ bài học của Cocobay, người mua cần tìm hiểu kỹ về uy tín và năng lực của nhà đầu tư trước khi quyết định” – anh Trung cho biết thêm.