Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"!

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"!

VietTimes –  Nhiều ý kiến tin rằng định hướng bỏ khung giá đất sẽ giúp giải quyết căn bản thực trạng khiếu kiện, tố cáo liên quan tới đất đai. Nhưng ThS. Nguyễn Văn Đỉnh lại nghĩ khác...
[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 1

Cụ thể hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương về về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” (Nghị quyết số 18), dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TNMT) đăng tải xin ý kiến cũng xóa bỏ khái niệm “khung giá đất”.

Khung giá đất đã duy trì từ Luật Đất đai năm 1993 - phiên bản Luật Đất đai đầu tiên sử dụng khái niệm “giá đất” - cho đến nay. Tức là từ thời điểm Nhà nước bắt đầu thừa nhận đất đai có giá và thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước đã áp dụng khung giá đất (trước đó, Luật Đất đai năm 1987 không thừa nhận đất có giá cũng như mọi giao dịch về đất đai - “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”).

Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”

Điều này được sửa đổi vào năm 2001: “1. Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. 2. Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương..."

Quy định ấy tiếp tục được duy trì tại Luật Đất đai năm 2003: “2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. 3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định” (Chỉ bổ sung bước lấy ý kiến HĐND cấp tỉnh về giá đất).

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 2

Luật Đất đai năm 2013 cụ thể hơn nhưng vẫn bám theo nguyên tắc trên: “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”; “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành...” (Bổ sung quy định điều chỉnh khung giá đất).

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 3

Tựu trung lại thì có thể thấy theo chính sách đất đai từ năm 1993, khung giá đất (của Trung ương) không áp dụng trực tiếp để định giá đất với từng lô đất cụ thể mà chỉ làm căn cứ lập bảng giá đất (của địa phương).

Khung giá đất chi phối bảng giá đất. Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trong hạn mức của hộ gia đình, cá nhân, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt hành chính...

Trong khi đó, giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sang đất ở vượt hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất...

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 4

Như vậy, giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; tính bồi thường khi thu hồi đất... (các vấn đề nóng bỏng, nhức nhối hiện nay) là giá đất cụ thể, không phải giá đất theo bảng giá đất của địa phương và đương nhiên không bị chi phối bởi khung giá đất.

Hiện nay theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất có quy định 5 phương pháp định giá đất: 1. Phương pháp so sánh trực tiếp; 2. Phương pháp chiết trừ; 3. Phương pháp thu nhập; 4. Phương pháp thặng dư. 5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (sử dụng hệ số điều chỉnh k * giá đất trong bảng giá đất).

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 5

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định giá đất theo phương pháp lấy hệ số điều chỉnh k * giá đất trong bảng giá đất được dùng để tính tiền bồi thường khi thu hồi đất đối với dự án có các thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau hoặc trường hợp không đủ thông tin để áp dụng 4 phương pháp định giá đất còn lại. Như vậy chỉ một số trường hợp tính giá đất cụ thể để bồi thường theo bảng giá đất * hệ số k, các trường hợp khác vẫn tính theo 4 phương pháp còn lại. Ngoài ra, một số địa phương thời gian qua, điển hình là Đà Nẵng, đã công bố bảng giá đất giai đoạn 2020-2024 được đánh giá là xấp xỉ mặt bằng giá thị trường dù vẫn đảm bảo nằm trong khung giá đất theo Nghị định số 96/2019/NĐ-CP. Bên cạnh đó, trường hợp áp dụng tính giá đất cụ thể để bồi thường theo bảng giá đất * hệ số k thì Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP giao UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh k đối với từng loại đất theo dự án hoặc theo khu vực. Như vậy, nếu việc tính giá đất bồi thường theo bảng giá đất * hệ số k cho giá trị thấp thì cần xem xét trách nhiệm của địa phương khi công bố hệ số k điều chỉnh chưa theo kịp biến động giá thị trường (Luật Đất đai năm 2013 chỉ khống chế mức trần trong bảng giá đất nhưng không khống chế hệ số k điều chỉnh giá đất hàng năm hay hệ số k áp dụng cho mỗi dự án khi tính tiền bồi thường). Quan điểm của một số tác giả thời gian qua cho rằng việc bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai sửa đổi là để giải quyết thực trạng về khiếu nại, tố cáo, kiện tụng liên quan đến thu hồi đất, theo tôi, là chưa thật toàn diện.

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 6

Theo tôi, việc Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 liên tục duy trì khung giá đất là thể hiện nguyên tắc “quyền lực nhà nước tập trung về Trung ương” trong hoạt động của bộ máy nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo đó với mỗi chính sách trong từng lĩnh vực, Trung ương quy định các “chính sách khung” bao gồm khung giá đất và mỗi địa phương cụ thể hóa bằng bảng giá đất của địa phương mình. Điều này trong một giai đoạn là cần thiết để đảm bảo tính liên tục, liền mạch về giá đất từ Trung ương đến địa phương, đặc biệt tránh tình trạng bảng giá đất các tỉnh lân cận có chênh lệch lớn, gây mất ổn định.

Ngược lại, việc Nghị quyết 18 bỏ khung giá đất lại thể hiện rõ nét chủ trương phân cấp, phân quyền của Trung ương cho địa phương gắn liền với kiểm tra, giám sát, kiểm soát, xử lý vi phạm.

Cụ thể, ngay trong Nghị quyết 18 đã đề ra quan điểm về đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai như sau: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo lãnh thổ quốc gia, cả về diện tích, chất lượng, giá trị kinh tế, văn hóa, xã hội, quốc phòng, an ninh, môi trường; phân công hợp lý giữa các cơ quan nhà nước ở Trung ương, đồng thời có sự phân cấp, phân quyền phù hợp, hiệu quả đối với địa phương và tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát, xử lý vi phạm.”

Trước đó, Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII đã đề ra 3 đột phá chiến lược mà trong đó đột phá đầu tiên là: “Hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, trước hết là thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. [...] Huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển, nhất là đất đai, tài chính, hợp tác công - tư; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực...”.

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 7

Bởi vậy, đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh", mà đó là một chính sách mang tính tất yếu, khách quan nhằm phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho địa phương, tháo gỡ rào cản khung giá đất (chặn trên, chặn dưới) để mỗi địa phương chủ động ban hành bảng giá đất phù hợp đặc điểm, trình độ phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mình.

Ngoài ra, việc duy trì khung giá đất trước đây vô hình trung lại trở thành “điểm tựa”, “bảo đảm” cho các địa phương khi ban hành bảng giá đất mà trong nhiều trường hợp thấp hơn giá thực tế trên thị trường (với tâm lý bảng giá đã trong phạm vi khung giá, nếu sai thì có lỗi liên đới của chủ thể ban hành khung giá), dẫn đến cơ quan tham mưu xây dựng bảng giá đất không làm hết trách nhiệm. Trong khi đó, khung giá đất có biên độ rất rộng (ví dụ khung giá đất ở tại đô thị loại I thuộc vùng đồng bằng sông Hồng giai đoạn 2020-2024 là từ 1 đến 76 triệu đồng/m2). Việc bỏ khung giá đất sẽ nâng cao trách nhiệm của địa phương khi xây dựng bảng giá đất.

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, mặc dù bỏ khung giá đất nhưng vẫn duy trì bảng giá đất để áp dụng cho nhiều trường hợp giống như Luật Đất đai năm 2013. Nguyên tắc Nhà nước quản lý giá đất không thay đổi (Điều 19 Dự thảo quy định Nhà nước quyết định giá đất thông qua việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể).

[ĐỌC CHẬM] Đừng nghĩ bỏ khung giá đất là đột phá "thần thánh"! ảnh 8

Khi không còn phải ôm đồm xác định khung giá đất chung cho 63 tỉnh thành, các cơ quan Trung ương có thể tập trung nguồn lực để kiểm tra, giám sát, kiểm soát việc xây dựng bảng giá đất cũng như việc thực thi chính sách đất đai nói chung của địa phương (Ngay trong Nghị quyết 18 có quy định “Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất”).

Ngoài ra, các cơ quan Trung ương có thể tập trung nguồn lực xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, thu thập các “thửa đất chuẩn”, tạo cơ sở dữ liệu giúp tăng cường chất lượng định giá đất sát giá thị trường, định giá đất hàng loạt...

Theo tinh thần Nghị quyết 18, bỏ khung giá đất không có nghĩa là bỏ sự quản lý của Nhà nước đối với việc định giá đất ở địa phương mà chỉ bỏ đi một khâu trung gian có tính chất “tiền kiểm” trong quá trình định giá đất để thay thế bằng “hậu kiểm”, giúp tăng tính chủ động cho mỗi địa phương nhưng không làm mất đi tính giám sát, kiểm soát của Trung ương về giá đất./.

Nội dung: ThS Nguyễn Văn Đỉnh - Nhà nghiên cứu Luật Đất đai

Trình bày: Văn Lâm