|
Đó là những chiêu thức kinh điển để công ty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Hoàng Thành cùng đối tác CVH Cayman 1 Limited chia sẻ mục tiêu kiếm tiền dựa trên những sự “ ỡm ờ” về giá trị
Mạ chưa gieo, thóc đã đầy bồ
Bước chân vào lĩnh vực xây dựng- Kinh doanh bất động sản 10 năm chưa phải già dặn, nhưng công ty cổ phần Đầu tư và phát triển hạ tầng Hoàng Thành ( gọi tắt là Hoàng Thành, mã số thuế: 0103236487) đã có bước phát triển thần tốc. Cuối năm 2004, công ty mới có vốn điều lệ 27 tỷ đồng, thì đến năm, 2008, quy mô vốn đã là 925 tỷ đồng. Cũng trong quãng thời gian nói trên, Hoàng Thành rất biết khuếch trương tên tuổi bằng cách “ chung vốn” với nhiều “ đức ông” trên thị trường xây dựng- kinh doanh bất động sản trong nước và quốc tế như: perdana Parkcity ( Malaysia), Capitaland ( Singapore), Vinaconex… Nhờ một trong những cuộc “ chung đụng” khôn khéo đó, Hoàng Thành đã vun vén về cho mình cả danh lẫn lợi.
Câu chuyện chính thức bắt đầu vào ngày 2-6-2008, khi Hoàng Thành được UBND tỉnh Hà Tây giao 52.000 m2 đất tại Khu Cổ Ngựa, phường Mỗ Lão, Hà Đông để đầu tư xây dựng khu chung cư Hoàng Thành City với số tiền sử dụng đất là 340 tỷ đồng. Sau khi được giao đất hơn một tháng, Hoàng Thành đã dùng 24.466 m2 trong tổng diện tích nói trên để góp vốn vào liên doanh với Công ty CVH Cayman 1 Limited 9 ( Công ty 100% vốn của Tập đoàn Capitaland, Singapore – gọi tắt là Cayman).
Liên doanh ra đời có tên đầy đủ là Công ty TNHH Capitaland – Hoàng Thành ( gọi tắt là Caypitaland – Hoàng Thành). Trong đó, Cayman góp 10% vốn bằng tiền mặt, trị giá 91,124 tỷ đồng; còn Hàng Thành góp 90% vốn bằng đất, trị giá 820,116 tỷ đồng. Khi góp vốn bằng đất, Hoàng Thành đã hạch toán chênh lệch giá trị do đánh giá lại tài sản với số tiền lên tới 660,353 tỷ đồng (820,116 tỷ đồng- 159,763 tỷ đồng).
Điều đáng nói là lô đất trước khi Hoàng Thành dùng để góp vốn vào liên doanh chỉ được tỉnh Hà Tây phân phối số tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước là 159,763 tỷ đồng. Khi biết được giá trị sử dụng đất phải nộp nói trên, Hoàng Thành đã làm thêm cộng tác thuê Công ty cổ phần Thẩm định giá và đầu tư tài chính Việt Nam định giá lại tài sản góp vốn. Ngày 1-10-2008, Chứng thư thẩm định giá được công bố với giá trị 758,449 tỷ đồng. Đây cũng là giá trị “ vốn hóa” của Hoàng Thành thể hiện trong cơ cấu vốn điều lệ của liên doanh Capitaland – Hoàng Thành.
Tuy nhiên, câu chuyện “ vốn hóa tiền sử dụng đất” chưa dừng lại ở đây. Vì chỉ hai tháng sau, ngày 3-12-2008, Hoàng Thành đã chuyển nhượng 60% vốn cho Cayman, thu về 32,513 triệu USD tương đương 546,744 tỷ đồng. nếu để ý kỹ, ta sẽ thấy con số 60% vốn chuyển nhượng này có sự chênh lệch tới 91,675 tỷ đồng so với 60% giá trị tài sản góp vốn bằng đất ( 60% x820,116 tỷ đồng – 60% x 758,449 tỷ đồng). Và đây chính là giá trị đánh giá trung thực hiệu quả chuyển nhượng vốn của Hoàng Thành.
Như vậy, thông qua việc góp vốn bằng đất và sau đó chuyển nhượng vốn cho đối tác trong liên doanh, chỉ trong vòng vài tháng, Hoàng Thành đã có tổng cộng hai lần thu lợi với giá trị lên tới 752,028 tỷ đồng ( chênh lệch chuyển nhượng vốn 91,675 tỷ đồng). Kết quả này đến với Hoàng Thành có vẻ quá dễ đàng, đến mức hầu như doanh nghiệp còn chưa kịp thể hiện một sự nỗ lực đầu tư – kinh doanh nào. Thế mới gọi: Mạ chưa gieo, thóc đã đầy bồ là vậy!
Hiệu suất đầu tư kinh dị
Giai đoạn tiếp theo là giai đoạn tiến hành công việc đầu tư – kinh doanh của Capitaland – Hoàng Thành. Sử dụng số liệu báo cáo tài chính và tỷ giá ngoại tệ tại thời điểm tháng 8-2009, các phương án tính toán, lập dự toán, thẩm định cuối cùng đã chốt lại cơ cấu nguồn vốn đầu tư của dự án như sau: Tổng mức đầu tư (TMĐT) là 261,04 triệu USD tương đương 4.697 tỷ đồng, trong đó: Vốn tự có 54,189 triệu USD, tương đương 975 tỷ đồng, chiếm 20,7% TMĐT; vốn vay ngân hàng 60 triệu USD, tương đương 1.080 tỷ đồng, chiếm 23% TMĐT; vốn chiếm dụng từ khách hàng 146,851 triệu USD, tương đương 2.642 tỷ đồng, chiếm 56,3% TMĐT.
Trên đây là cơ cấu nguồn vốn tổng quát, song nếu chẻ nhỏ ra hoặc đào sâu thêm ở từng số liệu cụ thể sẽ thấy nhiều điều thú vị. Chẳng hạn: Thứ nhất, trong vốn tự có 975 tỷ đồng, thì chỉ có duy nhất 91,124 tỷ đồng là tiền mặt do Cayman góp lúc mới thành lập liên doanh, còn lại đều là giá trị vốn hóa từ đất và các chi phí liên quan đến đất. Thứ hai, khoản dự toán vay ngân hàng 1.080 tỷ đồng cũng không dính dáng đến bất cứ tài sản thế chấp thực có ( ngoài đất) nào của Capitaland- Hoàng Thành, mà nó được chấp nhận bằng khoản tiền thế chấp bảo đảm tiền vay, theo cách tính của ngân hàng, bao gồm thế chấp quyền sử dụng đất vào tài sản gắn liền trên đất hình thành trong tương lai, tổng cộng khoảng 3.940 tỷ đồng. Thứ ba, nguồn vốn dự toán chiếm dụng từ khách hàng 2.462 tỷ đồng, chủ yếu được tạo lập thông qua việc bắt buộc khách hàng phải đặt cọc trước tiền mua căn hộ lên tới 70% tổng giá trị thanh toán. Đây là chiêu thức chiếm dụng vốn khá tinh vi, sẽ được đề cập kỹ hơn ở phần sau.
Như vậy, thông qua rà soát tỉ mỉ cơ cấu nguồn vốn đầu tư của dự án chỉ thấy thể hiện hai khoản thực góp của các đối tác trong liên doạnh, đó là khoản góp 10% vốn điều lệ bằng tiền mặt trị giá 91,124 tỷ đồng của Cayman và khoản nộp tiền sử dụng đất 159,763 tỷ đồng của Hoàng Thành. Tổng cộng hai khoản thực góp này là 250,887 tỷ đồng, chiếm 5,3% TMĐT.
Trong khi đó, theo phương án thẩm định giá thận trọng của ngân hàng ( tức là đánh giá tăng chi phí và giảm bớt doanh thu của dự án), thì tổng mức doanh thu sau khi thẩm định vẫn dự kiến đạt khoảng 319,655 triệu USD, tương đương 5.753,79 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số doanh thu dự kiến này hiện đã nỗi thời, vì theo thông tin từ Cục Thuế Hà Nội cung cấp ngày 6-10-2014,doanh nghiệp đã bán được 978/1.478 căn hộ, đạt doanh thu 6.070 tỷ đồng. Như vậy, có thể thấy hiệu suất đầu tư ( tạm tính ở mức 6.070 tỷ đồng, chưa kể doanh thu từ 500 căn hộ chưa bán và 32000m2 sàn chưa kinh doanh) trên vốn thực góp của Capitaland- Hoàng Thành đã đạt tới hơn 2.400%, chỉ trong vòng 6 năm, trung bình là 400%/năm. Đây là một hiệu suất đầu tư khủng khiếp, có thể nói là hiếm gặp, thậm chí ngay tại một môi trường đầu tư còn thiếu sự kiểm soát chặt chẽ như Việt Nam.
Trí khôn trên mét vuông của đồng đô – la
Dự án của Capitaland – Hoàng Thành được khởi công xây dựng và nhận cọc tiền vào cuối năm 2009. Tuy nhiên, sau khi đạt đến mức doanh thu như kể trên, tiến độ bán hàng của dự án đã chững lại.Nguyên nhân chủ yếu xảy đến từ việc các khách hàng liên tục gửi đơn khiếu nại đến công ty. Trong đó, có một nội dung khiếu nại đáng chú ý là đòi bồi thường thiệt hại do bị áp đặt thanh toán bằng ngoại tệ. Các khách hàng cho rằng, việc áp đặt thanh toán này không chỉ giúp công ty chiếm dụng vốn mà còn chiếm đoạt những khoản tiền lớn của khách hàng.
Một khách hàng nữ giấu tên, trú tại địa chỉ 88 Láng Hạ cho biết: Do thiếu hiểu biết pháp luật, nên ngày 31-12-2009, chị ký với Công ty Capitaland – Hoàng Thành một thỏa thuận đạt cọc do công ty soạn thảo sẵn, trong đó ghi giá trị mua bán căn hộ có diện tích 137,11 m2 là 263.890 USD. Từ đó đến ngày 3-12-2013, chị phải thanh toán bảy đợt, chia làm 12 lần với số tiền 184.723 USD, quy đổi thành VNĐ tại mỗi thời điểm thanh toán, tổng cộng là 3.224.767.500 đồng.Sau khi thanh toán song số tiền đặt cọc chiếm tới 70% giá trị căn hộ, chị được được công ty mời đến ký hợp đồng mua bán. Lúc này, thể hiện tại Hợp đồng mua bán, giá căn hộ được ghi thành 5.388.242.334 đồng. Chị đã từ chối ký vào bản hợp đồng này và yêu cầu công ty phải tính lại giá bán căn hộ theo tỷ giá USD quy đổi tại thời điểm ký kết thỏa thuận đặt cọc.
Qua tình huống cụ thể này, có thể thấy yêu cầu của vị khách hàng nữ đối với Công ty Capitaland – Hoàng Thành là hoàn toàn chính đáng. Thậm chí, do mỗi lần thu tiền của khách hàng đều được sử dụng làm số liệu hạch toán kế toán, cho nên nếu tính lại giá bán căn hộ theo tỷ giá USD quy đổi tại thời điểm ký kết thỏa thuận đặt cọc, tức thời điểm, tháng 12-2009, thì doanh nghiệp sẽ buộc phải áp dụng theo thông tư số 128/2008/TT-BTC ngày 24-12-2008 của Bộ Tài Chính hướng dẫn thu và quản lý các khoản thu qua kho bạc Nhà nước. Theo đó, Kho bạc Nhà nước đã ra thông báo tỷ giá hạch toán kế toán và báo cáo thu chi ngoại tệ tháng 12-2009 là 1 USD = 17.171 đồng.
Nếu áp dụng tỷ giá hạch toán này, có nghĩa giá bán căn hộ của vị khách hàng nữ sẽ được tính lại = 263.890 USD x17.171 = 4.531.255.190 đồng. Mức giá này chênh lệch hẳn so với giá ghi tại Hợp đồng mua bán là 856.987.144 đồng. Như vậy, việc áp đặt thanh toán bằng USD đã gây thiệt hại cho khách hàng tính trung bình trên mỗi mét vuông là 6,3 triệu đồng. Nếu tính trên quy mô diện tích khoảng 100.000 m2 căn hộ đã được “ thỏa thuận đặt cọc” trong giai đoạn 2009-2010, thì con số thiệt hại tạm tính của khách hàng cũng như mức độ chiếm đoạt của Capitaland- Hoàng Thành sẽ còn lên tới hàng trăm tỷ đồng.
Theo Thời nay
